Tutto quello che devi sapere sulle norme di una mansarda in condominio

La mansarda è da sempre uno degli appartamenti più ricercati, grazie alla sua posizione privilegiata a un passo dal cielo e con una vista che domina il paesaggio. Ma i vantaggi di acquistare una mansarda sono molti altri, soprattutto se decidi di restaurarla:

• risparmi in bolletta
• fai del bene all’ambiente, producendo minori emissioni in atmosfera
• aumenti il valore immobiliare (vari studi stimano un range di aumento del valore compreso tra il 5 e il 15% per mansarde ristrutturate a norma da un punto di vista energetico e ambientale)
• puoi usufruire di incentivi molto vantaggiosi.

Nel caso tu voglia acquistare un appartamento all’ultimo piano con annesso sottotetto, prima di tutto, devi accertarti della proprietà.

La proprietà di un sottotetto in condominio

Se vuoi acquistare un sottotetto o un appartamento all’ultimo piano collegato al sottotetto, se nei documenti o titoli edilizi non è specificata la proprietà, ecco come puoi accertarla. La Corte di Cassazione, nell’ordinanza 1245 del 2019, ha determinato che per capire la natura condominiale o pertinenziale del sottotetto di un edificio, quando non è specificato nei documenti ufficiali, devi fare riferimento alle sue caratteristiche strutturali e funzionali, e cioè:

• quando il sottotetto è oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune, può applicarsi la presunzione di comunione ex art. 1117, comma 1, c.c. quindi è di proprietà condominiale (ad esempio se è usato dai condomini come stenditoio, locale caldaia, ecc)
• quando il sottotetto assolve all’esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall’umidità l’appartamento dell’ultimo piano, e non ha dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, va considerato pertinenza di quell’appartamento.

Per approfondire, qui trovi il caso esaminato dalla Corte di Cassazione.

Le norme per creare una mansarda in condominio

Dopo avere verificato di avere la proprietà esclusiva dell’ultimo piano e del relativo sottotetto, puoi decidere di trasformare la soffitta in una vera e propria unità abitativa.

In questo caso sei in presenza di un cambiamento di destinazione d’uso dell’immobile, che puoi fare previa autorizzazione del Comune, a condizione che:

• la legislazione regionale e, ove presente, quella comunale, ammettano questa modifica della destinazione d’uso
• il regolamento (contrattuale) di condominio non contenga alcun divieto di fare questa modifica.

I singoli condomini sono legittimati a opporsi alla trasformazione del sottotetto in locale abitabile solo nel caso in cui potrebbero lamentare pregiudizi alla sicurezza o alla stabilità dell’edificio.

Per evitare questi spiacevoli contenziosi, devi eseguire lavori a regola d’arte, utilizzando la consulenza di un professionista che saprà indicarti anche il tipo di permesso richiesto dal tuo Comune.

Per trasformare il sottotetto in mansarda devi cambiare la destinazione d’uso, verificando che sia consentito dal Comune e dal regolamento condominiale: per fare un lavoro a regola d’arte, chiedi consulenza a un professionista esperto.

Incentivi fiscali per il condominio 2024

Dopo esserti assicurato di poter fare il lavoro, finalmente puoi rilassarti, arrivano le buone notizie: i lavori di restauro sono incentivati con detrazioni fiscali a partire dal 50% fino ad arrivare all’85%.

I Bonus ristrutturazione in condominio

I lavori di ristrutturazione in condominio o in appartamento sono incentivati allo stesso modo di quelli di una casa singola, e cioè con una detrazione Irpef del 50% delle spese sostenute.

E’ possibile detrarre il 50% di:

• lavori di manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia effettuati su parti comuni di edifici residenziali
• interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia effettuati su singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, quindi anche su appartamenti e mansarde.

Tra i lavori di manutenzione ordinaria per cui ottieni il Bonus ristrutturazioni vi sono:

• la sostituzione di infissi esterni e serramenti
• la sostituzione di tende
• l’installazione di ascensori e scale di sicurezza
• la costruzione o il rifacimento di scale interne.

L’Ecobonus 2024 in condominio

Per i lavori di miglioramento delle prestazioni energetiche degli edifici, l’Ecobonus 2024 riconosce una detrazione Irpef del 50% per gli appartamenti in condominio (così come per le case singole) per questi lavori:

• sostituzione di finestre comprensive d’infissi
• schermature solari
• caldaie a biomassa
• caldaie a condensazione purché in classe A. Le caldaie a condensazione possono, tuttavia, accedere alle detrazioni del 65% se oltre ad essere in classe A sono dotate di sistemi di termoregolazione evoluti.

L’Ecobonus sale al 65% per i seguenti interventi, sia in casa singola, sia in appartamento o in mansarda:

• coibentazione dell’involucro opaco
• pompe di calore
• sistemi di building automation
• collettori solari per produzione di acqua calda
• scaldacqua a pompa di calore
• generatori ibridi, costituiti da una pompa di calore integrata con caldaia a condensazione, assemblati in fabbrica ed espressamente concepiti dal fabbricante per funzionare in abbinamento tra loro.

Ecobonus condominiale dal 70 all’85%

Se i lavori di ristrutturazione per migliorare l’efficienza energetica interessano non solo un singolo appartamento bensì tutto l’involucro del condominio, l’Ecobonus aumenta, con una detrazione fiscale:

• del 70% se i lavori riguardano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dello stesso edificio
• del 75% per interventi volti a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva e che conseguano almeno la qualità media indicata nel decreto del Ministero dello Sviluppo Economico del 26 giugno 2015.

Se i lavori sono realizzati in edifici appartenenti alle zone sismiche 1, 2 o 3 e sono finalizzati anche alla riduzione del rischio sismico determinando il passaggio a una classe di rischio inferiore, è prevista una detrazione dell’80%. Infine, con la riduzione di 2 o più classi di rischio sismico la detrazione prevista sale addirittura all’85%.

Ovviamente, per poter ottenere questi ingenti sconti fiscali, il condominio deve usufruire della consulenza di esperti che verifichino che i lavori rispettino tutti i requisiti richiesti dalla normativa vigente.

Super Ecobonus 2024: in condominio al 70%

Già dal primo gennaio 2023 l’incentivo era sceso al 90%, nel 2024 il Superbonus sarà attivo solo per lavori in condominio ed avrà una percentuale di detrazione del 70%. Ricordiamo che per condomini si intendono anche gli edifici composti da 2 a 4 unità anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà tra più soggetti. Il Superbonus al 70% per i lavori in condominio è in vigore dal 1° gennaio 2024 fino al 31 dicembre 2024.

Puoi accedere al super Ecobonus se migliori di due classi energetiche la tua mansarda ed effettui almeno uno di questi due lavori:

• i lavori di coibentazione (isolamento) del condominio che riguardino oltre il 25% dell’intonaco
• gli interventi sulle parti comuni degli edifici condominiali per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati.

Possono essere agevolabili al 70% anche altri lavori di miglioramento energetico, come la sostituzione di infissi e serramenti, ma solo se eseguiti insieme ai lavori principali previsti dal super Ecobonus. Ecco un articolo di approfondimento sui Superbonus 2024.

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