Il Decreto n. 69/2024 Salva Casa, ora convertito Legge, ha l’obiettivo di recuperare gli edifici esistenti senza nuovo consumo di suolo, e quindi promuove il riuso e il restauro come valore ecologico ma anche come scelta economica, per venire incontro alle esigenze abitative dei giovanissimi o di chi non ha particolari possibilità economiche e vuole comunque abitare in una mini casa. Questa nuova normativa rende ancora più vantaggioso e semplice poter recuperare un sottotetto e renderlo una mansarda abitabile.
Quali sono le dimensioni minime per rendere abitabile un sottotetto con il Salva Casa?
Una tra le novità più dirompenti del Salva Casa riguarda la superficie minima abitabile. Con la nuova normativa, la superficie minima per rilasciare il certificato di agibilità per i monolocali scenda da 28 a 20 metri quadri, e per bilocali da 38 a 28 mq.
Sulle misure è inoltre prevista una tolleranza del 2 per cento, ovvero di 2 centimetri ogni metro, che permette un’ulteriore riduzione di 40 centimetri nel caso dei monolocali e di 56 centimetri per i bilocali.
Questa norma non è specifica solo per i sottotetti, ma è comunque vantaggiosa se hai un piccolo sottotetto da trasformare in mansarda.
Come cambiano le altezze minime con il Salva Casa?
Un’altra novità del Salva Casa riguarda l’abbassamento delle altezze minime. Il limite di altezza per permettere all’immobile di ottenere l’abitabilità passa da 2,70 a 2,40 metri. Questa riduzione dell’altezza minima riguarda solo le ristrutturazioni, le nuove abitazioni devono ancora rispettare lo storico DM del 1975 che prevede il minimo di 2,70 metri.
Per quanto riguarda il recupero dei sottotetti, in realtà, questa parte del Salva Casa non è particolarmente rivoluzionaria in quanto le Leggi regionali per il recupero dei sottotetti in praticamente tutte le Regioni d’Italia già consentivano di rendere abitabili sottotetti con altezze minime molto inferiori al limite di Legge, compreso il nuovo limite dei 2,40 metri. Ecco qui sotto la tabella per verificare i valori di altezze medie e minime consentite per recuperare un sottotetto Regione per Regione.
| Regione | Altezza media ponderale richiesta | Altezza minima |
| Abruzzo | 2,4 m pianura 2,1 m comuni montani | 1,4m 1,2m comuni montani |
| Basilicata | 2,4m per sottotetti 2,7m per scantinati | 1,4 m |
| Provincia autonoma di Bolzano | 2,4 m (sottotetti) | – |
| Calabria | • 2,2 m in pianura • 2 m per Comuni sopra gli 800 m s.l.m. • 2,7 m per scantinati | 1,5 m 1/15 |
| Campania | • 2,4 m in pianura • 2,2 m per Comuni sopra i 600 m s.l.m. | 1,4 m |
| Emilia Romagna | 2,4 m locali adibiti a abitazione • 2,2 m zone montane • 2,2 m locali adibiti a servizi | 1,8 m |
| Friuli V. Giulia | 2,2m • 2m comuni montani e locali accessori dei centri storici | • 1,5m • 1,4m locali accessori • 1m comuni montani |
| Lazio | 2 m (sott o t etti) | • 1,5 m • 1, 3 m locali accessori |
| Liguria | • 2,3m • 2,1m locali accessori • 2,1m Comuni montani; 2m locali accessori | • 1,5m • 1,3m locali accessori • 1,3m Comuni montani; 1,1m locali accessori |
| Lombardia | • 2, 4 m in pianur a • 2, 1 m Comuni montani (sott o t etti) | 1,5 m |
| Marche | • 2,4m • 2,2m locali accessori | – |
| Molise | • 2,2 m pianura • 2 m Comuni montani (sott o t etti); • 2,7 m (scantinati), nessun limite per i porticati | 1, 4 m |
| Piemonte | • 2,4m • 2,2m locali accessori • 2,2m Comuni montani; 2m locali accessori | 2,4m • 2,2m locali accessori • 2,2m Comuni montani; 2m locali accessori |
| Puglia | • 2,4m • 2,2m località montane | 1, 4 m |
| Sardegna | • 2,4m • 2,2m locali accessori • 2,2m Comuni montani; 2m locali accessori | 1,5 m |
| Sicilia | • 2 m (sott o t etti) • 2, 4 m (scantinati) | 1,5 m |
| Toscana | • 2,3m • 2,1m locali accessori • 2,1m Comuni montani; 2m locali accessori | • 1,5m • 1,3m locali accessori • 1, 3 Comuni montani; 1,1m locali accessori |
| Provincia autonoma di Trento | 2, 4 m in pianura | – |
| Umbria | • 2,4m • 2,2m locali accessori | 1,2 m |
| Valle d’Aosta | • 2,5m • 2,4m locali accessori • 2,4m Comuni montani • 2,2m Centri storici; 2m locali servizio | – |
| Veneto | • 2,4m • 2,2m locali accessori • 2,2m Comuni montani | • 1,6m • 1,4m Comuni montani |
Quali sono le deroghe sulle distanze di confine con il Salva Casa
Grazie al Salva-Casa trasformare il sottotetto in vano abitabile diventa più semplice. Il Salva Casa inserisce un nuovo comma 1-quater all’articolo 2-bis del Testo Unico Edilizia (D.P.R. 380/2001), che prevede importanti deroghe in materia di limiti di distanza tra fabbricati.
Il Salva Casa prevede che il recupero dei sottotetti sia comunque permesso, nei limiti e secondo le procedure previste dalla legge regionale, anche quando l’intervento di recupero non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, alle seguenti condizioni:
- che siano rispettati i limiti di distanza vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio
- che non siano apportate modifiche, nella forma e nella superficie, all’area del sottotetto come delimitata dalle pareti perimetrali
- che sia rispettata l’altezza massima dell’edificio acconsentita dal titolo che ha previsto la costruzione dello stesso.
Il Salva Casa consente la realizzazione di monolocali abitabili di soli 20 metri quadri e bilocali di 28 mq, inoltre è più permissivo sulle distanze di confine.
Quante finestre deve avere il mio sottotetto secondo le regole regionali
Ricordiamo che sono sempre in vigore le normative che riguardano la luce naturale: per rendere abitabile un sottotetto devi considerare il rapporto aeroilluminante, cioè il confronto tra la superficie del pavimento di un locale, ad esempio un sottotetto, con la dimensione delle finestre (considerando la superficie vetrata).
Il rapporto aeroilluminante a livello nazionale non deve essere minore di 1/8, ma può scendere a valori inferiori per alcuni ambienti particolari, come le mansarde, secondo le già citate Leggi regionali per il recupero dei sottotetti. La normativa nazionale (Decreto Ministeriale 5 luglio 1975) stabilisce inoltre un Fattore Medio di Luce Diurna non inferiore al 2%
Se, grazie al Salva Casa, il tuo sottotetto di piccole dimensioni può diventare un monolocale abitabile, è molto probabile che necessiti di maggiore luce naturale, quindi dovrai aggiungere più finestre per tetti. E’ quasi sempre permesso installare finestre sul tetto a integrazione delle finestre classiche (le “vedute”) per il raggiungimento dei corretti rapporti aeroilluminanti.
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Contatta un Consulente VELUXQuali sono le regole Comunali da rispettare per il recupero dei sottotetti?
Il Salva Casa rappresenta un’opportunità per poter intervenire e ristrutturare ambienti non utilizzati e renderli abitabili con deroghe e regole più permissive, ma è fondamentale prestare sempre attenzione alle regole regionali e soprattutto comunali. I Comuni, infatti, hanno comunque l’ultima parola per stabilire dove si possono recuperare o meno i sottotetti, ad esempio limitando gli interventi in centri storici oppure stabilendo regole più restrittive. E’ quindi fondamentale per te avvalerti della consulenza di un professionista esperto che sappia valutare il tuo caso specifico inserito nel tuo Comune, verificando tutte le normative.
Quali sono le altre principali novità del Salva casa?
Il Salva Casa presenta anche dei “condoni” per lievi difformità. Ecco in breve i tre tipi di difformità che potranno essere sanate:
- Tolleranze esecutive: sono irregolarità geometriche, modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, diversa collocazione di impianti e opere interne. Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 sono incluse, ad esempio: il minor dimensionamento dell’edificio, le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni, la difforme ubicazione delle aperture interne, ecc.
- Difformità edilizie interne (tolleranze costruttive): sono considerati gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024. Restano del 2% per una superficie superiore a 500 metri quadri, passano al 3% per una superficie tra i 300 e 500 metri quadri, al 4% per una superficie tra i 100 e 300 metri quadri e al 5% sotto i 100 metri quadri.
- Difformità non più sanabili per la “doppia conformità”: sono interventi che potevano essere sanati al momento della loro costruzioni ma non lo sono più a causa del principio della “doppia conformità”. Questa norma richiede che l’intervento sia conforme sia alla disciplina che era in vigore al momento della realizzazione dell’opera edile, sia a quella in vigore al momento della richiesta del titolo edilizio. La doppia conformità impediva finora la sanatoria di molti interventi classificati come parziali difformità.
Anche per queste novità, particolarmente delicate, è d’obbligo richiedere la consulenza di un professionista esperto per realizzare al meglio la tua nuova mansarda.
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