Ti piacerebbe acquistare o ristrutturare una mansarda in condominio? E’ sicuramente l’appartamento più prestigioso: non hai inquilini sopra e puoi goderti una meravigliosa vista dall’alto. Per risparmiare, l’ideale è acquistare un sottotetto, fare dei lavori di ristrutturazione e renderlo abitabile. La prima cosa che devi accertare prima dell’acquisto e/o dell’inizio dei lavori di restauro di un sottotetto, è la proprietà.
A chi appartiene il sottotetto in condominio?
Se nei titoli edilizi e documenti non si capisce chi sia il proprietario, ti viene incontro la giurisprudenza, in particolare l’ordinanza 1245-2019 della Corte di Cassazione ha stabilito due alternative.
Quando in un sottotetto non ci sono documenti che definiscano se si tratta di spazio ad uso condominiale oppure di pertinenza dell’appartamento all’ultimo piano, la Corte afferma che bisogna fare riferimento alle caratteristiche strutturali e funzionali.
1- Se il sottotetto è destinato oggettivamente oppure solo potenzialmente all’utilizzo comune di tutti i condomini, oppure all’esercizio di un servizio di interesse comune (come ad esempio stenditoio o locale caldaia) può applicarsi la presunzione di comunione ex art. 1117, comma 1, c.c. quindi è di proprietà condominiale.
2- Se il sottotetto condominiale ha come unica sua funzione quella di isolare e proteggere dal caldo, freddo ed umidità l’appartamento dell’ultimo piano, e non ha per dimensioni e caratteristiche strutturali che ne consentano l’uso autonomo, va considerato come pertinenza di quell’appartamento.
La proprietà esclusiva del sottotetto è da escludere in tutti i casi in cui:
- i condomini possono facilmente accedervi
- all’interno ci sono gli impianti condominiali
- il sottotetto funge da accesso al tetto e/o da passaggio dei cavi delle antenne e degli sfiati delle cucine
- è adibito a ripostiglio, stenditoio e/o spazio per serbatoi d’acqua da parte di tutti i condomini.
Quali sono le norme per creare una mansarda in condominio
Dopo aver accertato legalmente che il sottotetto è di tua proprietà, puoi finalmente ristrutturarlo e renderlo la mansarda dei tuoi sogni.
In questo caso dovrai fare un cambiamento di destinazione d’uso dell’immobile, e dovrai chiedere l’autorizzazione al Comune, a patto che:
- la Legge regionale sul recupero dei sottotetti e, se presente anche una norma Comunale, ammettano questa modifica della destinazione d’uso
- il regolamento (contrattuale) di condominio non contenga alcun divieto di fare questa modifica.
I singoli condomini sono legittimati a opporsi alla trasformazione del sottotetto in locale abitabile solo nel caso in cui potrebbero lamentare pregiudizi alla sicurezza o alla stabilità dell’edificio.
Per evitare questi spiacevoli contenziosi, devi fare tutti i lavori a norma, meglio quindi se scegli la consulenza di un professionista esperto che saprà indicarti anche il tipo di permesso richiesto dal tuo Comune per questo tipo di ristrutturazione.
Quali sono i permessi per ristrutturare un sottotetto condominiale
Se vuoi recuperare il sottotetto condominiale e trasformarlo in mansarda, devi fare un cambio di destinazione d’uso. Per ottenere l’autorizzazione ad eseguire i lavori pesanti di ristrutturazione dei locali o di sopraelevazione del fabbricato è necessario richiedere il Permesso di costruire al Comune.
Non è sufficiente presentare la SCIA (Segnalazione certificata di inizio attività), perché la trasformazione del sottotetto in modo da renderlo abitabile comporta una vera e propria ristrutturazione edilizia, non sono lavori di manutenzione ordinaria.
Il Testo Unico sull’Edilizia richiede espressamente il preventivo rilascio del Permesso di costruire per “gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli”.
La Cila (acronimo di Comunicazione di inizio lavori asseverata) riguarda lavori di manutenzione della mansarda considerati più “leggeri”: ad esempio modifiche interne all’edificio, come la redistribuzione interna dei locali della tua mansarda creando nuove stanze con cartongesso, ma senza modificarne gli elementi strutturali. Serve la Cila anche per la modifica di dimensioni di un serramento.
Se devi solo sostituire delle finestre per tetti della mansarda, la norma vigente richiede una semplice comunicazione al Comune.
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Affidati a un Consulente VELUXIncentivi fiscali per ristrutturazioni in condominio 2023
Dopo esserti assicurato di poter fare il lavoro, ecco un’ottima notizia per te: i lavori di ristrutturazione sono incentivabili con Bonus fiscali che partono dalla detrazione del 50% fino ad arrivare all’85%.
I Bonus ristrutturazione in condominio
I lavori di ristrutturazione in condominio o in appartamento sono incentivati con la stessa percentuale di quelli di una casa singola, e cioè la detrazione fiscale del 50% delle spese sostenute.
E’ possibile detrarre il 50% di:
- lavori di manutenzione straordinaria (e, a differenza delle case singole, anche di manutenzione ordinaria), restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia effettuati su parti comuni di edifici residenziali (nel caso di sottotetto condominiale)
- interventi di manutenzione solo straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia effettuati su singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale del condominio, quindi anche su appartamenti e mansarde di tua proprietà.
Tra i lavori di manutenzione ordinaria per cui ottieni il Bonus ristrutturazioni vi sono:
- la sostituzione di infissi esterni e serramenti
- la sostituzione di tende
- l’installazione di ascensori e scale di sicurezza
- la costruzione o il rifacimento di scale interne.
Se vuoi ristrutturare il sottotetto, puoi utilizzare il Bonus ristrutturazioni al 50% o l’Ecobonus, quest’ultima detrazione ha percentuali che variano dal 50% all’85% a seconda del tipo dei lavori e se si tratta della tua mansarda privata o di parti comuni del condominio.
L’Ecobonus 2023 dal 50% al 65% in condominio
Per i lavori di miglioramento delle prestazioni energetiche degli edifici di stanze riscaldate (quindi non il sottotetto privo di riscaldamento ma mansarda che ha già un impianto), in condominio è possibile ottenere l’Ecobonus al 50% per questo tipo di lavori:
- sostituzione di finestre comprensive d’infissi
- schermature solari
- caldaie a biomassa
- caldaie a condensazione purché in classe A. Le caldaie a condensazione possono, tuttavia, accedere alle detrazioni del 65% se oltre ad essere in classe A sono dotate di sistemi di termoregolazione evoluti.
La detrazione Ecobonus sale al 65% per i seguenti lavori, sia in casa singola, sia in appartamento o in mansarda:
- coibentazione dell’involucro opaco
- pompe di calore
- sistemi di building automation
- collettori solari per produzione di acqua calda
- scaldacqua a pompa di calore
- generatori ibridi, costituiti da una pompa di calore integrata con caldaia a condensazione, assemblati in fabbrica ed espressamente concepiti dal fabbricante per funzionare in abbinamento tra loro.
Ecobonus parti comuni dei condomini, dal 70 all’85%
Se i lavori di ristrutturazione per migliorare l’efficienza energetica interessano parti comuni del condomino, la percentuale detraibile dell’Ecobonus aumenta:
- del 70% se i lavori riguardano l’involucro dell’edificio con percentuale superiore al 25% della superficie disperdente lorda dello stesso edificio
- del 75% per interventi volti a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva e che ottengano almeno la qualità media indicata nel decreto del Ministero dello Sviluppo Economico del 26 giugno 2015.
Se i lavori sono svolti in edifici che si trovano nelle zone sismiche 1, 2 o 3 e con la ristrutturazione viene anche ridotto il rischio sismico determinando il passaggio a una classe di rischio inferiore, è prevista una detrazione dell’80%. Infine, con la riduzione di 2 o più classi di rischio sismico la percentuale di detrazione prevista sale addirittura all’85%.
Ovviamente, per poter ottenere questi ingenti sconti fiscali, il condominio deve avvalersi della consulenza di esperti che verifichino che i lavori rispettino tutti i requisiti richiesti dalla normativa vigente.
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