Hai una vecchia soffitta o un sottotetto da recuperare? Ci sono ottime notizie per te: nella maggior parte delle Regioni italiane ci sono norme che consentono il recupero dei sottotetti ed anche l’aumento volumetrico della superficie abitabile. I vantaggi sono molteplici: crei una stanza abitabile in più senza dover traslocare, inoltre il tuo appartamento diventerà più grande, confortevole ed aumenterà il valore commerciale.
Le norme regionali per il recupero dei sottotetti
La Legge per il recupero dei sottotetti della tua Regione è la prima norma su cui dovrai informarti prima di iniziare i lavori: infatti stabilisce una serie di regole proprio sul tipo di ristrutturazione che intendi fare.
Altezze medie e minime del sottotetto da recuperare
In tutta Italia una stanza, per essere considerata abitabile, deve avere un’altezza interna di almeno 2,70 m. Per i sottotetti è ammessa un’altezza inferiore, pari a 2,40 m. Le Leggi regionali per il recupero dei sottotetti prevedono altezze medie e minime che possono essere inferiori a quelle nazionali, inoltre esistono ulteriori deroghe (con altezze ancora più basse) in caso di abitazioni in centro storico o in zone montane. Tali normative regionali inoltre differiscono nell’anno di costruzione a partire dal quale si può recuperare il sottotetto.
Rapporto Aeroilluminante del sottotetto da unire all’appartamento sotto
Queste norme regolano anche la luminosità naturale minima richiesta, si tratta del Rapporto Aeroilluminante (RAI) e cioè il rapporto tra la superficie delle finestre e quella del pavimento. A livello nazionale il RAI è stabilito per Legge a 1/8 ma in molte Regioni, per il recupero dei sottotetti, si arriva fino a 1/16.
La sopraelevazione del sottotetto da recuperare
Un’altra regola che cambia in ogni Regione è la possibilità o meno di elevare in altezza il sottotetto esistente (se è troppo basso rispetto alle altezze minime richieste per ottenere l’abitabilità). In alcune Regioni, infatti, il solaio di copertura può essere portato a una quota più alta, in altre è vietato. In quest’ultimo caso, per ottenere l’altezza minima interna richiesta, puoi solo sfruttare il volume già esistente oppure potresti abbassare il solaio di calpestio, ma solo se è tecnicamente possibile.
I Piani Casa
Oltre alle già citate norme per il recupero dei sottotetti, ci sono altre Leggi regionali che regolano il recupero dei sottotetti, si tratta dei Piani Casa di durata pluriennale oppure delle norme per il recupero dell’esistente e per la rigenerazione urbana che sono diventate permanenti. I Piani Casa permettono ampliamenti volumetrici di case esistenti, le percentuali di volume ampliabile generalmente variano a seconda della destinazione d’uso della futura mansarda, in alcune Regioni vi sono ulteriori premi volumetrici se si utilizzano fonti rinnovabili e materiali ecologici.
Recupero del sottotetto: quando aumenta la volumetria?
Se vuoi recuperare il sottotetto e non vuoi creare una nuova stanza ma solo un ripostiglio, devi fare attenzione. Con la sentenza 1047/2022, il Consiglio di Stato ha spiegato che affinché si crei nuova volumetria urbanistica recuperando un sottotetto non è necessario che esso venga utilizzato “come camera da letto o stanza che richiede una permanenza prolungata, ma è sufficiente che sia idoneo ad essere adibito a locale di servizio”.
Se vuoi recuperare il sottotetto anche se vuoi utilizzarlo come stanza di servizio – ad esempio come bagno, ripostiglio o spogliatoio – vai comunque ad aumentare la superficie lorda di pavimento e la volumetria urbanistica. Devi quindi rispettare le regole sia dell’aumento volumetrico che quelle della presentazione del titolo edilizio al Comune.
Se vuoi recuperare un sottotetto devi presentare un titolo edilizio al Comune, in genere una Scia o una Scia alternativa al Permesso di Costruire, il Permesso di Costruire è necessario in caso di aumento di volume e cambio destinazione d’uso.
Titoli edilizi per unire il sottotetto all’appartamento sotto
Scia alternativa al Permesso di Costruire per lavori di recupero di un sottotetto
Questo permesso, in caso di ristrutturazione di un sottotetto, è richiesto per:
- ristrutturazione edilizia consistente che porti a realizzare un edificio del tutto o solo in parte diverso dal precedente e che comporti modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti
- ristrutturazione edilizia che, solo per gli immobili nei centri storici, comporti un cambio della destinazione d’uso
- interventi che comportino modifiche della sagoma di immobili sottoposti a vincoli.
Scia in caso di lavori strutturali durante il recupero del sottotetto
Sei fai lavori più consistenti, quelli che riguardano la struttura della tua mansarda, come ad esempio il rifacimento del tetto, l’apertura di una nuova porta o finestra su muro portante, la creazione di un solaio, il consolidamento di fondazioni, pilastri o travi, dovrai presentare la Scia. Attenzione: se la ristrutturazione implica aumento di volume e anche il cambio della destinazione d’uso, una Scia non è sufficiente, sarà necessario il vero e proprio Permesso di costruire.
La materia dei titoli edilizi è molto delicata, ti consigliamo di avvalerti della consulenza di un professionista esperto che ti aiuterà sia nella realizzazione dei lavori che nella scelta del permesso giusto per il tuo caso specifico.
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Dopo tante normative da seguire, finalmente una bella notizia: i tuoi lavori possono usufruire di vantaggiose detrazioni fiscali.
Bonus ristrutturazioni per recupero sottotetto
L’Agenzia delle Entrate ha ufficialmente confermato che le opere edilizie consistenti nella formazione di un’unità immobiliare abitabile nel sottotetto sono ammesse al Bonus ristrutturazioni al 50%. Fino al 31 dicembre 2024 potrai detrarre dall’Irpef il 50% delle spese dei lavori di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia. Il tetto di spesa massimo detraibile è di 96.000 euro, la detrazione verrà corrisposta sotto forma di detrazione Irpef in 10 rate annuali.
Bonus mobili e lavori di ristrutturazione del sottotetto
Se usufruisci di questo Bonus puoi utilizzare anche il collegato Bonus mobili. Se recuperi il sottotetto, puoi ottenere anche uno sconto del 50% sui mobili ed elettrodomestici di classe, almeno, A+ (A per i forni), destinati all’arredamento dell’immobile oggetto di ristrutturazione edilizia. La detrazione Bonus mobili va calcolata su un importo massimo di 8.000 euro per l’anno 2023 e di 5.000 euro per il 2024. La detrazione viene corrisposta in 10 rate annuali di pari importo.
Ecobonus e recupero sottotetto
Ricordiamo che per poter ottenere l’Ecobonus il sottotetto deve già essere riscaldato, altrimenti puoi solo usufruire del sopra citato Bonus ristrutturazioni. L’Ecobonus ha due percentuali di detrazione a seconda del tipo di lavori.
Sono incentivati con un bonus del 65%:
- gli interventi di riqualificazione energetica globale
- i lavori sull’involucro edilizio (tipo l’isolamento)
- l’installazione di pannelli solari
- la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con caldaie a condensazione in classe A e sistemi di termoregolazione evoluti
- la sostituzione di scaldacqua tradizionali con pompa di calore
- l’acquisto e posa in opera di micro–cogeneratori.
E’ prevista la detrazione fiscale fino al 50% per:
- la sostituzione delle finestre, infissi e schermature solari
- la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con caldaie a condensazione in classe A.
Anche in questo caso la detrazione avviene sotto forma di sconto Irpef in 10 rate annuali di pari importo.
Lavori di sopraelevazione: non rientrano nei Bonus
Attenzione, se per l’intervento di recupero del sottotetto realizzerai nuovi volumi, ad esempio elevando il solaio di copertura, saranno detraibili solo le spese effettuate per gli interventi sul volume esistente. Quelle sul nuovo volume, ricavato elevando il tetto, non saranno agevolabili perché viene considerato nuova costruzione. Ricordiamo, infatti, che gli incentivi fiscali premiano solo i lavori di recupero dell’esistente.
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