Permessi per ristrutturare una mansarda in centro storico

La mansarda in centro storico, per la sua posizione privilegiata in alto e per le sue caratteristiche peculiari di avere soffitti spesso inclinati e/o con travi a vista, regala emozioni speciali. Non a caso, è considerato l’appartamento più pregiato nei condomini e palazzi storici. Se anche tu hai scelto questo tipo di immobile per renderlo la tua abitazione o la tua seconda casa, ecco come devi procedere per fare dei lavori di ristrutturazione.

Altezze medie e minime per rendere una soffitta abitabile in centro storico

Prima di iniziare qualsiasi lavoro di restauro, devi verificare se la tua mansarda è “all’altezza” dei tuoi progetti, ovvero se rispetta le altezze minime per diventare abitabile.

Tutte le stanze per essere abitabili devono sottostare ad una vecchia Legge del 1975 che stabilisce le altezze medie e minime in tutta Italia. Si tratta, in generale, di 2,70 metri di altezza, riducibili a 2,4 per bagni, corridoi e locali di servizio. Se nel locale esistono altezze inferiori, le stesse vanno chiuse, ma lo spazio non va perduto ad esempio trasformandole in armadio o ripostiglio.

Riduzioni di altezza a 2,55 metri sono previste per i Comuni montani al di sopra dei 1000 metri di altitudine. Nel 2015 è stata prevista la deroga dell’altezza a 2,60 metri nel caso di ristrutturazioni importanti per permettere l’installazione di impianti termici dotati di pannelli radianti a pavimento o a soffitto e nel caso di intervento di isolamento dall’interno. 

Con il decreto Legge nr.77 del 2021, cosiddetto decreto Semplificazione, per gli immobili di interesse culturale, sottoposti a tutela ai sensi del Decreto 42 del 2004 (ad esempio se la tua mansarda si trova all’interno di un palazzo storico vincolato), l’altezza minima dei locali adibiti ad abitazione è fissata in m. 2,40, riducibili a m. 2,20 per i corridoi, i disimpegni, i bagni e i ripostigli.

Esistono inoltre le Leggi regionali per il recupero dei sottotetti, che, proprio per spingere al recupero e riuso di residenze storiche senza nuovo consumo di suolo, hanno ulteriormente previsto deroghe alle altezze medie e minime nazionali, ma su base regionale.

Alcune Regioni permettono inoltre sopraelevazioni (l’innalzamento del tetto) per raggiungere le altezze minime abitabili, ovviamente a patto che l’immobile non sia vincolato. Prima di procedere al restauro del tuo sottotetto o mansarda, devi verificare le altezze minime e medie richieste dalla tua Regione, ed anche altre normative riguardo l’illuminazione, di cui parleremo nel prossimo paragrafo.

Rapporto aeroilluminante nelle mansarde: l’importanza delle finestre

In qualsiasi immobile a destinazione residenziale, la Legge del 1975 prevede che: “tutti i locali degli alloggi, eccettuati quelli destinati a servizi igienici, disimpegni, corridoi, vani-scala e ripostigli debbano fruire di illuminazione naturale diretta, adeguata alla destinazione d’uso”.

Il DL del 5 luglio 1975 stabilisce inoltre che: “per ciascun locale d’abitazione, l’ampiezza della finestra deve essere proporzionata in modo da assicurare un valore di fattore luce diurna medio non inferiore al 2%, e comunque la superficie finestrata apribile non dovrà essere inferiore a 1/8 della superficie del pavimento”.

Il Rapporto Aeroilluminante è il rapporto tra la superficie delle finestre e quella del pavimento. A livello nazionale il RAI è 1/8 ma le Leggi regionali per il recupero dei sottotetti hanno valori molto diversi, in alcuni casi si arriva a 1/16.

Il Fattore medio di Luce Diurna (FmLD): definito come “il rapporto, espresso in percentuale, tra l’illuminamento medio dell’ambiente e l’illuminamento che si ha nello stesso istante su una superficie orizzontale esterna esposta alla volta celeste con cielo coperto”. Va calcolato con appositi software. Nonostante il 2% sia il minimo richiesto dalla Legge, si ottengono condizioni ottimali di illuminazione superando il 4% (come emerso da una ricerca del Politecnico di Milano). Ciò vale anche per il sottotetto.

Che differenza c’è tra soffitta e mansarda

Prima di scoprire quali permessi servono per ristrutturare il tuo immobile posto all’ultimo piano, chiariamo in cosa differiscono la soffitta e la mansarda a livello giuridico.

Catastalmente parlando non esiste il locale mansarda, esistono solo gli immobili abitabili (categoria catastale A/2 e cioè abitazione di tipo civile) e quelli non abitabili (categoria catastale C/2: magazzini, locali di deposito come le soffitte etc). Nel linguaggio comune si definisce mansarda l’appartamento posto all’ultimo piano con il soffitto con due diverse altezze.

La mansarda è sempre un locale posto all’ultimo piano ma deve avere la categoria Catastale A/2 (quindi abitabile). Se invece hai acquistato o possiedi un immobile in categoria catastale C/2 lo puoi comunque definire mansarda in linguaggio comune (piano mansardato) ma, anche se ha il bagno ed eventuali impianti o allacciamenti, se non ha requisiti né certificazioni di abitabilità o agibilità, tecnicamente e giuridicamente è un sottotetto o soffitta, non abitabile. Cosa devi fare per fare il passaggio di categoria catastale? Innanzitutto devi verificare, meglio se con un professionista esperto, se la tua mansarda ha tutti i requisiti necessari (altezze medie e minime, rapporto aeroilluminante, ecc). Solo in seguito dovrai presentare al Comune il permesso idoneo.

Se l’abitazione mansardata, pur avendo bagni e allacciamenti, è in categoria catastale C/2, per renderla abitabile dovrai fare un passaggio di categoria, fare dei lavori di adeguamento e presentare una Permesso di Costruire.

Quale permesso presentare per ristrutturare una mansarda in centro storico

L’autorizzazione o permesso necessario da presentare all’ufficio tecnico del Comune competente è il Permesso di Costruire quando si tratta di un cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante con passaggio tra categorie funzionali (ad esempio il passaggio da sottotetto C/2 a mansarda abitabile A/2 illustrato nel paragrafo precedente).

La SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) è necessaria se l’intervento si trova all’interno della stessa categoria funzionale ma fuori dal centro storico. La SCIA in centro è richiesta solo in casi di demolizione (non tutte le case in centro storico sono di interesse e vincolate, possono esserci anche immobili di scarso pregio che possono essere demoliti e ricostruiti). La SCIA con modifica della sagoma non si applica in centri storici.

Nel DL Semplificazioni 2020 è richiesto maggiore rigore per gli immobili sottoposti a vincoli. In questi casi non solo non sono ammessi aumenti di volumetria ma è richiesto il mantenimento delle caratteristiche tipologiche originarie. Negli immobili dei centri storici le deroghe sono ammesse solo se previste da Leggi regionali o da altri strumenti urbanistici.

In ogni caso, essendo la materia delicata, ti consigliamo di avvalerti di un professionista esperto che ti guiderà passo passo nella realizzazione della tua mansarda dei sogni.

Permesso per aggiungere una finestra nella mansarda in centro

Se la tua mansarda si trova in una zona tutelata con vincolo storico, architettonico o paesaggistico o nel centro storico, può essere vietata la modifica delle facciate o viene impedita la variazione delle dimensioni delle aperture. Puoi solo sostituire le vecchie finestre per tetti con altre più performanti ma di uguale misura (e probabilmente anche uguale colore e materiale).

Ulteriori norme paesaggistiche del Piano regolatore locale possono consentire comunque l’apertura di una finestra nei centri storici, normandone però forma, colori (a volte anche i materiali) e dimensioni. Un altro vincolo è quello della distanza dalle altre proprietà: non è consentito l’ampliamento di una finestra “veduta” che si trovi direttamente sul confine con la proprietà di persone terze.

La buona notizia è che, recentemente, è stata attuata una semplificazione dell’Iter burocratico per aprire una finestre nei centri storici.

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