Leggi regionali per il recupero dei sottotetti 2022: novità e conferme

Vuoi recuperare il tuo vecchio sottotetto e renderlo una mansarda nuova, confortevole ed accogliente? Ogni Regione italiana presenta delle normative che promuovono questo tipo di intervento, perché di fatto si tratta di recupero dell’esistente senza consumo di nuovo suolo.

Di base ricordiamo che in Italia c’è una legge nazionale (457/78, art. 43) che stabilisce alcuni parametri minimi relativamente alle altezze:

• altezza minima dal pavimento al soffitto: 2,7 metri per i locali ad uso soggiorno e 2,4 metri per i locali di servizio, come bagni, corridoi, ecc. Nei comuni montani al di sopra dei 1.000 metri s.l.m. può essere consentita, tenuto conto delle condizioni climatiche locali e della locale tipologia edilizia, una riduzione dell’altezza minima dei locali abitabili a 2,55 metri.
• se nel locale esistono altezze inferiori, le stesse vanno chiuse, ma lo spazio non va perduto ad esempio trasformandole in armadio o ripostiglio.

Le deroghe regionali

Le normative regionali in molti casi consentono deroghe alla normativa nazionale per i sottotetti su questi tre parametri:

• l’altezza minima
• l’altezza media ponderale (si calcola dividendo il volume della parte di sottotetto la cui altezza superi quella minima per la superficie relativa; non essendo un calcolo semplice, meglio se chiedi aiuto a un professionista esperto)
• rapporto aeroilluminante (cioè il rapporto tra la superficie delle finestre e quella del pavimento).

Altezze minime

Tutte le Regioni italiane consentono per i sottotetti altezze medie inferiori ai 270 cm previsti dalla normativa nazionale, ma ci sono molte differenze tra aree geografiche. L’altezza media più comune per i sottotetti abitabili è di 240 cm (per esempio Basilicata, Emilia Romagna, Marche, Lombardia, Piemonte, Puglia, Sardegna, Veneto). In alcuni casi, per i locali di servizio, bagni, corridoi, viene ulteriormente abbassata di 10 cm.

Alcune Regioni che presentano alture consentono una ulteriore riduzione dell’altezza (di solito di 20 cm) anche nei Comuni classificati come montani o semimontani, o al di sopra di una certa altitudine, come Calabria, Emilia Romagna e Molise. Le norme di Lazio, Liguria, Toscana e Puglia prevedono che gli spazi al di sotto di un’altezza minima, se non sono posti in corrispondenza di fonti di luce, devono essere chiusi con muri o mobili.

Illuminazione e aperture finestre per tetti

Tutte le Regioni consentono di aprire finestre e lucernai per illuminare il sottotetto con luce solare, ma in alcuni casi sotto particolari prescrizioni o con l’esclusione di alcune zone del territorio, ad esempio se si tratta di centri storici o edifici di pregio artistico. Il rapporto aero-illuminante (cioè il rapporto tra la superficie delle finestre e quella del pavimento) stabilito per Legge a livello nazionale è 1/8; ma in molte Regioni si abbassa fino a 1/16. Ovviamente, una maggiore quantità di luce consente un livello di benessere maggiore, oltre a far sembrare otticamente più grande la mansarda.

Alzare il colmo e modificare la pendenza del tetto

Molte Regioni (ad esempio in Veneto, Campania, Molise, Toscana) non permettono di alzare la quota del colmo o modificare la pendenza del tetto per ottenere le altezze medie e minime richieste dalle loro norme.

Alcune Regioni consentono di elevare il tetto, ma a precise condizioni: ad esempio in Liguria si può innalzare il colmo, ma la nuova altezza dell’edificio non deve superare quella prevista dal piano regolatore; nel Lazio si può modificare sia l’altezza di colmo che la pendenza della copertura ma non si deve aumentare oltre il 20% della volumetria del sottotetto esistente.

Qualche Regione esclude la possibilità di innalzare il tetto solo in alcune zone: ad esempio in Emilia Romagna questi interventi sono proibiti nei centri storici.

Per recuperare in altezza c’è un’altra soluzione: tecnicamente è possibile anche abbassare il solaio del sottotetto, ma solo se quest’operazione non riduce l’altezza dell’ultimo piano inferiore a quella standard. Non sono molte le Regioni che consentono questa particolare modifica: Calabria, Puglia, Emilia Romagna e Molise (nelle ultime due Regioni è possibile a patto che il prospetto dell’edificio non si modifichi).

Le Leggi regionali per il recupero sottotetti prevedono altezze minime e rapporto aeroilluminante diversi dalle norme nazionali, ma essendovi comunque possibili deroghe a livello comunale, meglio se ti informi per capire quali regole seguire.

Normative locali e regole comunali

Prima di iniziare la ristrutturazione del tuo sottotetto (come ogni importante lavoro di recupero) è bene che ti rivolga al Comune dove si trova l’immobile per verificare tutte le relative leggi vigenti.
Le Leggi di alcune Regioni consentono infatti ai Comuni la possibilità di decidere quali lavori si possono fare su un sottotetto e dove si possono recuperare.

In altre regioni (come Emilia Romagna, Molise, Umbria, Veneto) i sindaci possono decidere limitazioni o porre vincoli alla trasformazione dei sottotetti in abitazioni, ad esempio in zone storiche o di interesse turistico.

Novità 2022 sulle Leggi regionali per il recupero sottotetti

Veneto

La Legge regionale del Veneto è stata recentemente riconfermata dalla Corte Costituzionale con la sentenza n. 54 del 2021 a seguito di un contenzioso nel quale si era ipotizzata una possibile anticostituzionalità. La L.R. Veneto n. 51/2019 consente la conversione di mansarde e sottotetti derogando alle altezze minime previste dal D.M. 5 luglio 1975. La Corte ha accolto l’istanza della Regione Veneto che ha sostenuto che tali disposizioni non contrastino coi principi costituzionali, in quanto resterebbe garantita adeguata salubrità dei sottotetti recuperati: ciò è comprovato anche da altre Regioni che derogano nelle altezze minime.
La Sentenza della Corte Costituzionale ha poi specificato che non tutte le ristrutturazioni di sottotetti veneti possono essere consentite con la sola SCIA ordinaria, come poteva intendersi con la norma veneta, ma è richiesta la SCIA alternativa al Permesso di Costruire nel caso in cui i lavori siano qualificabili come ristrutturazione edilizia “pesante” (e cioè, quando portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente).

Sicilia

Per quanto riguarda la Sicilia, Governo ha impugnato le Leggi siciliane n. 19 e 23/2021 su condono edilizio e recupero pertinenze e locali accessori. Per la parte del recupero dei sottotetti, la Corte Costituzionale deve pronunciarsi sulla parte normativa che consente “opere di recupero volumetrico ai fini abitativi dei sottotetti, delle pertinenze, dei locali accessori, degli interrati e dei seminterrati e degli ammezzati aventi altezza minima di m. 2,20 esistenti e regolarmente realizzati comprendendo tra immobili regolarmente realizzati e legittimi tutti quelli in possesso di regolare titolo abilitativo e di certificazione di agibilità, inclusi quelli regolarizzati attraverso sanatorie edilizie“.

Marche

E’ stata pubblicata sul Bollettino ufficiale della Regione Marche la Legge regionale 17 giugno 2021, n. 11 sul recupero ai fini abitativi dei sottotetti. La novità più importante della nuova norma dispone che i Comuni marchigiani possano consentire, nelle zone territoriali omogenee A e B, interventi di recupero dei sottotetti, al netto delle strutture necessarie per l’isolamento termico dei locali, nei limiti di un’altezza media ponderata non inferiore a 2,20 metri, un’altezza minima pari a 1,40 metri nel casi di copertura a falde inclinate, e un’altezza minima non inferiore a 2,20 metri nei casi di coperture piane.

Sardegna

Con la recente sentenza del 28 gennaio 2022, la Corte Costituzionale ha impugnato anche la Legge della Regione Sardegna 18 gennaio 2021, n. 1 “Disposizioni per il riuso, la riqualificazione ed il recupero del patrimonio edilizio esistente ed in materia di governo del territorio”. In dettaglio, la Corte ha impugnato l’art. 6 della L.R. Sardegna n. 1 del 2021, che, modificando l’art. 32 L.R. n. 8 del 2015, disciplina gli interventi per il riuso e il recupero con incremento volumetrico dei sottotetti esistenti. Nel regolamentare “le possibili trasformazioni delle coperture degli edifici, potenzialmente anche molto rilevanti per il paesaggio” e anche con riguardo a manufatti posti in luoghi oggetto di tutela paesaggistica, la disposizione impugnata derogherebbe alle previsioni del piano paesaggistico e dei piani urbanistici comunali e violerebbe norme della Convenzione europea sul paesaggio.

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