Fin dagli anni ’70 molti edifici sono stati costruiti con sottotetti che avevano altezze medie inferiori a 2,70m, altezza minima abitabile secondo il DL del 5 luglio del 1975. Non potendo essere considerati spazi abitabili, questi volumi non erano sottoposti ad oneri di urbanizzazione e quindi vi era un sensibile risparmio.
Ma, negli anni successivi, molti di questi sottotetti sono stati arredati come veri e propri appartamenti, diventando abusivi.
Come sanare un sottotetto abusivo
Per sanare il sottotetto abusivo come puoi fare? Ecco le due strade percorribili in Italia.
- Condono: questo è un atto col quale si regolarizza anche ciò che non potrebbe essere regolarizzato. Ha una durata temporale limitata, poiché l’atto prevede un termine di inizio e fine per poterne usufruire. Ce ne sono stati tre, storicamente, ma oggi non è in vigore alcun condono edilizio.
- Sanatoria edilizia: la sanatoria è un atto attraverso il quale si regolarizza un abuso, vale a dire un’opera edilizia svolta senza i dovuti permessi, ma che secondo la Legge è accettabile se rispetta opportuni criteri da essa previsti.
Come sanare gli abusi edilizi
Si parla di autorizzazione in sanatoria (o permesso di costruire in sanatoria) quando è conseguita dopo aver compiuto l’atto da autorizzare, applicabile anche in materia edilizia, dove, in virtù di una Legge speciale, è sempre possibile ottenere un permesso di costruire successivamente alla esecuzione dei lavori e delle opere.
La sanatoria edilizia è disciplinata dall’art.36 del dpr 380/2001, che prevede un procedimento a domanda di parte, anche se alcune regioni hanno esteso l’istituto della SCIA anche alla sanatoria edilizia, o accertamento di conformità, come strumento di semplificazione.
Per accertare l'abuso e sanarlo a norma di Legge, essendo la materia molto delicata, è tassativo che ti avvalga della consulenza di un professionista esperto che analizzi a fondo il tuo caso per trovare la soluzione giusta per te.
Le caratteristiche di una mansarda a norma
Dopo aver appurato con un professionista esperto in che modo puoi sanare il sottotetto, ecco le norme alle quali deve sottostare.
Ci sono tutta una serie di caratteristiche richieste per recuperare sottotetto e trasformarlo in stanza abitabile.
Per quanto riguarda altezze medie e minime, esiste una normativa nazionale che regola alcuni parametri minimi:
- altezza minima dal pavimento: 2,7 metri per i locali ad uso soggiorno e 2,4 metri per i locali di servizio, come bagni, corridoi, ecc. Nei comuni montani al di sopra dei 1.000 metri s.l.m. può essere consentita, tenuto conto delle condizioni climatiche locali e della locale tipologia edilizia, una riduzione dell’altezza minima dei locali abitabili a 2,55 metri.
- se nel locale esistono altezze inferiori: vanno chiuse ad armadio o ripostiglio.
Le leggi regionali per il recupero dei sottotetti hanno successivamente modificato la normativa nazionale e fissato due parametri: l’altezza minima e l’altezza media ponderale.
Questi parametri variano (anche molto) da Regione a Regione, alcune di esse, infatti, consentono altezze medie e minime molto inferiori ai valori nazionali.
Molte Regioni consentono inoltre altezze medie più basse se il sottotetto da rendere abitabile si trova in Comuni classificati come montani, semimontani o che si trovano oltre una certa altitudine. Le leggi di alcune Regioni riservano inoltre ai Comuni la possibilità di decidere quali lavori si possono fare su un sottotetto e in quali zone possono essere fatti.
Luce e norme sull’illuminazione in mansarda
La normativa nazionale (Decreto Ministeriale 5 luglio 1975) stabilisce un Fattore Medio di Luce Diurna non inferiore al 2% e una superficie apribile non inferiore a 1/8 della superficie calpestabile.
Entrambi i fattori determinano il rapporto aeroilluminante, che deve assicurare due condizioni: luce e ricambio d’aria sufficiente all’interno dei locali.
Per ogni tipologia di abitazione il rapporto aeroilluminante (ovvero il rapporto tra la superficie del pavimento e quella della finestre) non deve essere inferiore a 1/8. Anche in questo caso, le leggi regionali possono variare anche tanto dalla norma italiana.
Per quanto riguarda il Fattore Medio di Luce Diurna, alcuni studi hanno dimostrato che un fattore di luce diurna medio del 5% garantisce un comfort visivo ideale e anche maggiore risparmio energetico.
Per ottenere un fattore di luce diurna maggiore è indispensabile valutare l’orientamento della casa, il posizionamento delle finestre e la loro quantità. Le finestre per tetti, rispetto alle tradizionali finestre verticali, fanno entrare in casa una quantità di luce naturale maggiore.
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