La Cassazione ha stabilito che non si possono iniziare i lavori di trasformazione da sottotetto a mansarda prima di aver ottenuto le necessarie autorizzazioni a procedere.
In dettaglio il proprietario di un sottotetto può trasformarlo da unità immobiliare non abitabile (per esempio soffitta o ripostiglio) ad unità abitativa, sempre previa autorizzazione dell’Ente Pubblico competente, verificando che la legislazione regionale, in tema di urbanistica concorrente con quella statale, autorizzi il cambio di destinazione d’uso.
La Corte di Cassazione, sez. Penale, con sentenza n. 1542 il 15 aprile 2015 ha stabilito infatti che la modifica della destinazione d’uso del locale sottotetto in vano abitabile non solo non può essere considerata un intervento di manutenzione ordinaria, perché si tratta di un intervento di ristrutturazione edilizia, ma necessita di una preventiva valutazione di sicurezza. Da questa recente sentenza consegue che senza le autorizzazioni rilasciate dagli organi di competenza non possono iniziare lavori di trasformazione da sottotetto a mansarda .
La Cassazione ha rilevato che «qualsiasi intervento edilizio in zona sismica, deve essere previamente denunciato al competente ufficio al fine di consentire i preventivi controlli e necessita del rilascio del preventivo titolo abilitativo, conseguendone, in difetto, violazione dell’art. 95, d.P.R. n. 380/2001».
Dal punto di vista civilistico i sottotetti sono considerati meri “locali di servizio”, dal punto di vista urbanistico sono dei volumi tecnici. Ultimamente questa tipologia di immobili è sempre più ricercata: vi è infatti l’opportunità di trasformare questi locali privi di valore economico in confortevoli appartamenti o utili stanze in più.
Generalmente però i sottotetti hanno un’altezza massima inferiore ai 180 cm, che non li renderebbe abitabili secondo il D.M. sanità del 5 luglio 1975 in quanto «l’altezza minima interna utile dei locali adibiti ad abitazione è fissata in 2,70 m, riducibili a 2,40 m per i corridoi, i disimpegni in genere, i bagni, i gabinetti e i ripostigli». Ma non bisogna arrendersi: le singole regioni hanno legiferato in tema di trasformazioni dei sottotetti, spesso concedendo ampie deroghe alle altezze minime e medie, e non solo nelle località montane.
Pertanto è sempre necessario verificare le norme della propria Regione e del proprio Comune ed accertare i limiti eventualmente posti al cambiamento d’uso del sottotetto per capire se è possibile renderlo abitativo.
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