Chi non ha un sottotetto, ma abita in una casa singola o all’ultimo piano di un edificio, può guadagnare più spazio realizzando una sopraelevazione. Con questa soluzione si ha il vantaggio di aumentare lo spazio in casa e le camere a disposizione senza dover cambiare casa e aggiungendo valore al proprio immobile.
Ma i vantaggi non finiscono qui. Per contrastare il consumo di nuovo suolo, i lavori di sopraelevazione sono favoriti dal Governo e dalle Regioni come dimostrano i Piani Casa regionali che permettono, rispettando specifiche condizioni, un aumento della volumetria.
Sopraelevare infatti permette di sfruttare meglio suolo già urbanizzato e limita la realizzazione di nuove opere di urbanizzazione primaria (fogne, rete idrica, rete elettrica). Ora analizziamo in dettaglio come fare una sopraelevazione.
Le sopraelevazioni: come farle
Le sopraelevazioni sono interventi di costruzione che si effettuano sopra l’ultimo piano o sopra il lastrico solare di una casa, aggiungendo uno o più piani in altezza.
Le sopraelevazioni trasformano il solaio dell’ultimo piano di un edificio, condominio o di una villetta, da copertura a piano calpestabile. Per questo motivo la prima cosa da fare in caso di sopraelevazione è di verificare le caratteristiche statiche e strutturali del solaio di copertura per capire quali pesi è in grado di sopportare e per regolarsi di conseguenza nella scelta dei materiali da utilizzare. La sopraelevazione infatti non è permessa qualora le condizioni statiche dell’edificio non la consentono.
Secondo quanto previsto dalle Norme Tecniche per le Costruzioni (NTC – DM 14 gennaio 2008) è obbligatorio procedere alla valutazione della sicurezza e, qualora necessario, all’adeguamento della costruzione.
La valutazione della sicurezza è finalizzata a stabilire se la struttura, a seguito dell’intervento, sia in grado di resistere alle combinazioni delle azioni di progetto contenute nelle NTC. Generalmente non è necessario il soddisfacimento delle prescrizioni valide per le costruzioni nuove, purché il progettista dimostri che siano garantite comunque le prestazioni in termini di resistenza, duttilità e deformabilità previste per i vari stati limite.
Inoltre, indipendentemente dalle problematiche strutturali specificamente trattate nelle NTC, le sopraelevazioni e gli interventi che comportano un aumento del numero di piani sono ammissibili solo se compatibili con gli strumenti urbanistici.
Le sopraelevazioni in condominio
Nei condomini generalmente il diritto di sopraelevare spetta o al proprietario dell’ultimo piano o al proprietario del lastrico solare, che però deve versare un’indennità al condominio per poter procedere all’intervento.
Tuttavia quest’operazione non è sempre possibile in quanto bisogna verificare che non si crei un danno ai piani sottostanti, facendone diminuire l’aria o la luce, o che non si rovini l’aspetto architettonico dello stabile (se il palazzo è di particolare pregio storico artistico).
Secondo il Codice civile (Art. 952) il proprietario dell’ultimo piano o del lastrico solare può vendere il diritto di superficie sopra l’ultimo piano; per far questo sarà necessario un atto di cessione che dovrà essere redatto per iscritto.
Se vengono rispettati i limiti di legge per la sopraelevazione, generalmente non c’è la necessità di avere il consenso del condomino, né per sopraelevare né per cedere il diritto di superficie al fine di sopraelevare. Ma, considerando che in alcuni casi i condomini hanno intrapreso le vie legali, accusando una diminuzione di aria o di luce, o un pregiudizio dell’aspetto architettonico, conviene sempre chiedere un parere preventivo ai condomini.
Per ogni progetto di sopraelevazione bisogna avvalersi di un progettista qualificato, abilitato e competente.
Sopraelevazioni abusive: come sanarle
Nel caso in cui sia stata realizzata una sopraelevazione senza le adeguate condizioni statiche è prevista la demolizione, senza possibilità alcuna di sanatoria.
Nel caso in cui si realizzi una sopraelevazione in un condominio in cui sia accertato un danno ai piani sottostanti o all’aspetto architettonico è prevista la demolizione oppure, a seconda dei casi, un risarcimento del danno.
Se le sopraelevazioni in un condominio pregiudicano le condizioni statiche dell’edificio i condomini possono opporsi in qualunque momento. Al contrario, se il danno avviene a scapito del decoro architettonico, l’opposizione può essere presentata entro vent’anni. Decorso il termine ventennale, infatti, il proprietario che realizza la sopraelevazione acquisisce il diritto a mantenerla e non è obbligato al ripristino delle condizioni preesistenti, come è stato evidenziato dalla Cassazione in una sentenza.
Se invece si realizza la sopraelevazione senza permesso di costruire o in difformità da esso, ma conformemente alla disciplina edilizia e urbanistica, ovvero qualora si sia realizzato un abuso formale e non sostanziale, è possibile ricorrere all’accertamento di conformità ed ottenere il permesso in sanatoria.
Il rilascio del permesso in sanatoria è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione in misura doppia. Nell’ipotesi di intervento realizzato in parziale difformità, l’oblazione è calcolata con riferimento alla parte di opera difforme dal permesso.
Sulla richiesta di permesso in sanatoria il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con adeguata motivazione, entro sessanta giorni decorsi i quali la richiesta si intende rifiutata.
Interventi di sopraelevazione: come realizzarli
Nella scelta dei materiali per le sopraelevazioni bisogna fare particolare attenzione alla portata del solaio di copertura; di conseguenza spesso si opta per materiali leggeri che riescano comunque ad offrire elevate prestazioni. Se si vuole evitare un intervento strutturale pesante sull’esistente, si può optare per elementi leggeri come il legno.
- Legno: uno dei vantaggi della sopraelevazione con costruzioni in legno è la leggerezza degli elementi che spesso riescono a permettere una sopraelevazione fino a 2, o anche 3 piani sugli edifici esistenti. Inoltre spesso, grazie alle nuove tecnologie di montaggio per il prefabbricato, si possono ridurre notevolmente i tempi di realizzazione dell’opera. In più è un materiale ecologico e con i vari pacchetti in commercio si possono avere elevate prestazioni termiche. Lo svantaggio maggiore potrebbe essere costituito dalla precarietà del legno.
- Soluzioni a secco con strutture metalliche leggere. La struttura in profili multifunzione di acciaio unisce leggerezza, versatilità e velocità di esecuzione. In questa soluzione la struttura metallica e’ costituita da una orditura verticale e da una struttura orizzontale, realizzate in profili di acciaio leggero, assemblati come una maglia reticolare.
