Recuperare il sottotetto è super vantaggioso: non solo ti consente di creare una stanza in più nella tua stessa abitazione senza traslocare, ma è una soluzione incentivata con Bonus fiscali e normative a livello regionale che facilitano questo tipo di lavori, in alcuni casi perfino permettendo interventi di innalzamento del colmo oppure derogando le altezze minime consentendo di rendere abitabili anche soffitte basse. In questo articolo il focus è sul tipo di permesso di costruire richiesto in caso di cambio di destinazione d’uso.
Ci sono tante variabili che determinano la scelta del permesso “giusto”. Innanzitutto analizziamo quali sono i tipi di lavori per cambiare destinazione d’uso, e poi le due categorie catastali nelle quali più comunemente rientrano soffitte e mansarde.
Il cambio di destinazione d’uso: ecco le due categorie di lavori per ottenerlo
Puoi ottenere il cambio di destinazione d’uso con due categorie di lavori in mansarda:
- nel caso del restauro e risanamento viene conservato l’organismo edilizio rispettandone gli elementi tipologici, formali e strutturali (mediante il solo ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio e l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso)
- nel caso della ristrutturazione viene trasformato l’organismo edilizio di partenza in uno in tutto o in parte diverso dal precedente.
Qual è la categoria catastale del sottotetto non abitabile
La soffitta o sottotetto è un locale posto all’ultimo piano normalmente di categoria catastale C/2 e quindi non abitabile, a differenza della mansarda che è sempre un locale posto all’ultimo piano che deve avere la categoria catastale A/2 (quindi abitabile). In mancanza dell’abitabilità, anche se comunemente la si definisce comunque mansarda o piano mansardato, tecnicamente e soprattutto giuridicamente è un sottotetto o soffitta non abitabile.
Qual è la categoria catastale della mansarda abitabile
La mansarda, secondo la normativa italiana, è un locale ricavato al di sotto delle falde del tetto che deve avere finestre verticali o abbaini che permettano il passaggio di luce naturale. Una mansarda deve rispettare tutta una serie di requisiti di abitabilità che variano a livello regionale: altezze minime e medie interne, aeroilluminazione, praticabilità strutturale del solaio di calpestio, impianti, servizi igienici, ecc. Catastalmente parlando non esiste la mansarda, è un locale che rientra negli immobili abitabili con categoria catastale A/2 e cioè abitazione di tipo civile.
Ristruttura il sottotetto e risparmia grazie agli incentivi fiscali 50%
Scopri come funziona la detrazione del 50% per le ristrutturazioni, quali lavori sono previsti e come richiederla
Scarica subito la guida al Bonus ristrutturazioniLe norme per trasformare una soffitta in mansarda abitabile
La Legge italiana prevede una serie di parametri per rendere una stanza abitabile, in particolare le altezze medie e minime e il valore di aerazione e luce naturale.
Le altezze minime per ottenere mansarda abitabile
A livello nazionale, per avere un sottotetto abitabile, l’altezza minima deve essere di 2,70 metri per gli ambienti vivibili come la cucina, il salotto o le camere e di 2,40 metri per i locali a servizio dell’abitazione come disimpegni, bagni e corridoi. C’è una deroga nazionale alle altezze minime, è prevista nei comuni montani al di sopra dei 1.000 metri, per le particolari condizioni climatiche e tipologie costruttive locali: in queste zone l’altezza degli ambienti considerati abitabili è di 2,55 metri.
Se il tuo sottotetto è basso e non si trova in zone montane c’è un ottima notizia per te: esistono Le leggi regionali per il recupero dei sottotetti, sono diverse per ogni Regione e spesso consentono deroghe anche molto generose rispetto alle altezze medie o minime nazionali. Inoltre alcune Regioni consentono di rendere abitabili anche soffitte molto basse oppure permettono interventi di sopraelevazione del colmo del tetto.
Il rapporto aeroilluminante per rendere abitabile un sottotetto
Per ottenere l’abitabilità c’è una norma anche sull’ampiezza minima delle finestre che ha l’obiettivo di garantire livelli adeguati di aerazione e illuminazione. In dettaglio, il DM 5 luglio 1975 stabilisce che “per ciascun locale d’abitazione, l’ampiezza della finestra deve essere proporzionata in modo da assicurare un valore di fattore di luce diurna medio non inferiore al 2% e comunque la superficie finestrata apribile non dovrà essere inferiore a 1/8 della superficie del pavimento”. Anche per questo tipo di parametro alcune Leggi regionali per il recupero sottotetti prevedono delle deroghe. Alcuni studi affermano che una luminosità maggiore rispetto al 2% aumenta il comfort e la salubrità della tua futura mansarda, inoltre sembrerà otticamente più grande.
Vuoi un consiglio per scegliere le finestre per tetti più adatte alla tua stanza in mansarda?
Un Consulente VELUX è a tua disposizione per guidarti nella scelta, dai primi spunti al lavoro finito.
Affidati a un Consulente VELUXQuale permesso dovrai presentare in Comune per il cambio di destinazione d’uso?
Ecco ora l’argomento principale: dopo aver capito quali lavori devi effettuare, dovrai scegliere il permesso da presentare. Essendo la materia molto delicata e ricca di eccezioni e casi che hanno fatto giurisprudenza, ti presentiamo qui di seguito la normativa in generale ma ti consigliamo di farti seguire da un professionista esperto che ti consigli al meglio per il tuo caso specifico.
Il risanamento conservativo o altri lavori leggeri richiedono la SCIA
I lavori di restauro e di risanamento conservativo sono considerati interventi edilizi “leggeri” rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano anche il mutamento delle destinazioni d’uso con elementi compatibili, nonché conformi a quelle previste dallo strumento urbanistico generale e dai relativi piani attuativi. Questi lavori comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio.
La ristrutturazione del sottotetto richiede un Permesso oppure la SCIA alternativa al permesso
Se per trasformare il tuo sottotetto in mansarda devi fare dei lavori più pesanti, ad esempio l’inserimento degli impianti (idrico, elettrico, etc.) richiesti dalle nuove esigenze abitative (mansarda abitabile al posto di sottotetto), o anche una modifica interna degli elementi strutturali dell’organismo edilizio, con l’inserimento (e non il solo rinnovo) di pareti divisorie ed una nuova distribuzione interna, in questo caso al Comune va presentato un Permesso di costruire o una Scia alternativa.
Negli immobili compresi nelle zone omogenee A (centri storici), richiedono il Permesso di Costruire i lavori di ristrutturazione che comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma o della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti di immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio.
Il risanamento conservativo richiede la SCIA, lavori di ristrutturazione più pesanti, come l’inserimento di impianti elettrici o idrici, o la modifica dei tramezzi, o l’innalzamento del colmo, richiedono il Permesso di costruire.
Permessi di costruire e cambio destinazione d’uso, alcune sentenze
Come dicevamo, per passare dalla normativa nazionale all’interpretazione del caso specifico serve un’analisi attenta e approfondita, per fortuna ci vengono in aiuto alcune sentenze che hanno fatto giurisprudenza.
Sottotetto e cambio di destinazione d’uso: interviene il TAR con la sentenza n. 341/2021
In questa sentenza, il Comune ha dichiarato irricevibile una segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) presentata per la realizzazione di lavori finalizzati al mutamento della destinazione d’uso (da locale di sgombero a residenza) di un sottotetto in Zona A (centro storico), vietando la prosecuzione dei lavori.
Nel caso oggetto della sentenza, dalla documentazione prodotta e dalla SCIA presentata se ne deduce che l’intervento comportava l’inserimento degli impianti (idrico, elettrico, etc.) richiesti dalle nuove esigenze abitative, ma anche una modifica interna degli elementi strutturali dell’organismo edilizio, mediante l’inserimento (non il semplice ripristino o rinnovo) di pareti divisorie ed una nuova distribuzione interna. Si tratterebbe, dunque, di una ristrutturazione edilizia e non un restauro e risanamento conservativo.
Trattandosi quindi di lavori di ristrutturazione edilizia comportante mutamento di destinazione d’uso di un immobile compreso nella zona omogenea A, al posto della SCIA “semplice”, dovevano presentare uno di questi due documenti:
- Permesso di costruire (art. 10, comma 1, lett. c del DPR n. 380/2001);
- SCIA alternativa al permesso di costruire (art. 23 del DPR n. 380/2001) conosciuta anche come “Super SCIA“.
Cambio destinazione d’uso sottotetto in zona A, sentenza CdS 1047/2022
I proprietari di un immobile residenziale realizzato nel 1967 decidevano di sostituire il vecchio tetto in legno con uno nuovo sempre in legno ma coibentato, modificare la dimensione delle finestre, realizzare il massetto nel piano sottotetto: per tali lavori avevano presentata una SCIA (segnalazione certificata inizio attività).
Dopo vari gradi di giudizio, il Consiglio di Stato nella recente sentenza n. 1047/2022 ha affermato che “Se la ristrutturazione implica aumento di volume e cambio della destinazione d’uso del manufatto una SCIA non è sufficiente.” Si è accertato che tali spazi hanno le caratteristiche tipiche degli ambienti di servizio (bagni, ripostigli, corridoi, spogliatoi, etc.) dove è prevista una permanenza illimitata delle persone, nella parte finale della relazione si è affermato che l’intervento nel suo complesso ha determinato un aumento di superficie lorda di pavimento e conseguentemente di volumetria urbanistica. Questo tipo è risultato differente rispetto a quella oggetto della SCIA, in quanto sono state attuate opere con cambio di destinazione d’uso al fine di rendere abitabile il sottotetto.
Cila o Permesso di costruire in caso di cambio destinazione d’uso sottotetto, Tar 5446/2021
Quando il recupero di un sottotetto comporta un cambio di destinazione d’uso, basta presentare una CILA, anche in sanatoria, oppure per la sua ristrutturazione è necessario fare richiesta di Permesso di costruire? Su questo dubbio cui si è pronunciato anche il Tar Campania con la sentenza 5446 del 2021.
Si trattava di due diversi ricorsi presentato da due privati contro lo stesso comune.
Il primo caso è per aver negato la CILA in sanatoria: secondo il ricorrente, si trattava di intervento di manutenzione straordinaria, non soggetto al preventivo rilascio del Permesso di costruire.
Il Tar non è dello stesso avviso del primo ricorrente: la realizzazione di una diversa distribuzione degli spazi interni al locale sottotetto mediante tramezzature, nonché la realizzazione dell’impiantistica idrica, elettrica e di una cucina costituiscono opere di manutenzione ordinaria o straordinaria, non sono suscettibili di comportare il cambio di destinazione d’uso di un locale, solo se esso già aveva in precedenza una destinazione di tipo abitativo; altrimenti, se – come nel caso di specie – una tale destinazione abitativa non era prima sussistente, comportano il cambio della sua destinazione d’uso e sono subordinate al Permesso di costruire.
Nel secondo caso di trattava di modifica delle falde del sottotetto: anche in questo caso non basta la CILA.
La ricorrente aveva realizzato una modifica delle quote delle falde del locale sottotetto con conseguente aumento della quota di gronda di circa m. 0.40 nonché mutamento di destinazione dello stesso, da deposito in un’abitazione autonomamente utilizzabile mediante realizzazione di un locale cucina, due bagni, una camera da letto e ingresso soggiorno il tutto previo realizzazione di tramezzature interne, impiantistica e rifiniture per l’utilizzo ad abitazione.
Per le stesse motivazioni del caso precedente, il Tar ha stabilito che anche per il secondo ricorrente quel tipo di modifiche sono subordinate al Permesso di costruire.
