Bonus casa: valgono anche per le mansarda in affitto?

Se hai una mansarda in affitto e vorresti fare dei lavori di ristrutturazione, è possibile per te sfruttare i Bonus fiscali? In questo post ti spieghiamo come fare.

Ristrutturare una mansarda in affitto

La Legge italiana in tema di ristrutturazione ha come obiettivo quello di garantire all’inquilino il giusto comfort e salubrità, senza obbligare il proprietario a spese importanti se non necessarie.

La norma distingue tra:

• manutenzione ordinaria: lavori di pittura pareti interne, manutenzione caldaia, riparazioni varie come ad esempio la maniglia di una finestra o un vetro rotto in una finestra. Tutte queste spese spettano all’inquilino. C’è una eccezione: spettano al proprietario dell’immobile lavori di manutenzione periodici solo se si tratta di interventi “urgenti ed indifferibili”, ovvero da realizzare per preservare lo stato dell’immobile e la possibilità di viverlo da parte dell’inquilino
  

• manutenzione straordinaria: sostituzione degli infissi, della caldaia, rifacimento scale, interventi strutturali, infiltrazioni d’acqua dal tetto, ecc.. In questo secondo caso, le spese spettano al proprietario dell’immobile, ma solo se si tratta di interventi “urgenti ed indifferibili”.

Se hai un contratto d’affitto lungo, e sei il locatario, potresti voler fare delle modifiche importanti all’immobile che non rientrano nelle spese straordinarie urgenti, ma hanno il solo scopo di un miglior godimento del bene, ad esempio spostando delle pareti oppure procedendo ad una riqualificazione energetica (cambio degli infissi o delle finestre per tetti, cappotto termico, pannelli fotovoltaici, ecc).

Prima di fare uno di questi lavori importanti (probabilmente a tue spese), devi chiedere il permesso al proprietario di casa: in genere i contratti d’affitto, salvo clausole speciali, indicano l’obbligo da parte del conduttore di restituire l’immobile come era stato consegnato. Se ottieni comunque l’autorizzazione, devi chiarire chi deve pagare i lavori. Le possibili soluzioni sono:

• il proprietario accetta di farsi carico delle spese di ristrutturazione (ma non succede spesso)
• trovi un accordo con il proprietario: anticipi tu le spese e il proprietario te le detrae nel tempo dal canone d’affitto (dipende dagli accordi)
• in assenza di un accordo, ma in presenza di un’autorizzazione a procedere con i lavori di ristrutturazione, in qualità di inquilino potrai fare i lavori, sostenendo tutte le spese ma con l’opportunità di richiedere ed ottenere il Bonus ristrutturazioni e le detrazioni fiscali correlate (ad esempio il Bonus mobili).

Ristrutturare la mansarda in affitto, puoi usufruire dei bonus?

L’Agenzia delle Entrate ha fatto chiarezza con la circolare n. 24/E dell’8 agosto 2020, nella quale, oltre al proprietario, è indicato tra i beneficiari delle detrazioni chi detiene l’immobile: “In base ad un contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato, ed essere in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario.”

La condizione necessaria è che tra inquilino e proprietario vi sia un regolare contratto di locazione registrato. La circolare, infatti, prosegue così: “Al fine di garantire la necessaria certezza ai rapporti tributari, la mancanza di un titolo di detenzione dell’immobile risultante da un atto registrato, al momento dell’inizio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese se antecedente, preclude il diritto alla detrazione anche se si provvede alla successiva regolarizzazione.”

Per essere valido, il contratto di locazione deve risultare esistente al momento dell’apertura del cantiere. La detrazione non spetta invece ai familiari conviventi dell’affittuario o del possessore in comodato.

La norma prevede che le spese di manutenzione straordinaria e/o urgenti siano a carico del proprietario, mentre le spese di manutenzione ordinaria siano a carico dell’affittuario.

Bonus ristrutturazioni per case e mansarde in affitto

Il Bonus ristrutturazioni è una detrazione ai fini IRPEF (Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche) per le spese per i lavori di restauro. La norma permette di sfruttare questo Bonus sia ai proprietari della casa, sia ai titolari dei diritti di godimento o affittuari. La detrazione è pari al 50% dei costi sostenuti con il limite di spesa massimo detraibile di 96.000 euro per unità immobiliare. Il rimborso avviene sotto forma di sconto fiscale in 10 rate annuali di pari importo.

Questa detrazione, in caso di condomini, è concessa sia per lavori di manutenzione ordinaria che straordinaria, di restauro o risanamento conservativo (per le case singole è valida solo per i lavori di manutenzione straordinaria). Possono essere detratte tutte le spese relative alla ristrutturazione, comprese quelle che riguardano la progettazione, i materiali e gli oneri di urbanizzazione. Al Bonus ristrutturazione è legato anche il Bonus mobili.

Bonus mobili per case e mansarde in affitto

Si tratta di una detrazione fiscale legata al Bonus ristrutturazione. Ti consente di acquistare mobili e grandi elettrodomestici di classe non inferiore classe A per i forni, alla classe E per le lavatrici, le lavasciugatrici e le lavastoviglie, alla classe F per i frigoriferi e i congelatori destinati ad arredare un immobile oggetto di ristrutturazione. Quindi, se ristrutturi la tua mansarda, anche se sei affittuario, puoi acquistare dei mobili per arredarla e sfruttare il Bonus fiscale del 50% per gli acquisti di arredamento effettuati entro il 31 dicembre 2024. Il tetto di spesa massimo detraibile con il Bonus mobili ha subito negli anni molti cambiamenti, nel 2023 è pari a 8 mila euro. Puoi detrarre i mobili solo se i lavori di ristrutturazione sono iniziati a partire dal 1° gennaio dell’anno precedente a quello dell’acquisto dei beni di arredo. 

Ecobonus per mansarde in affitto

L’Ecobonus è una agevolazione che ha due percentuali di detrazione, a seconda del tipo di lavori, ma tutti devono concorrere a migliorare il rendimento energetico della tua mansarda. Se hai raggiunto un accordo con il proprietario delle tua mansarda, puoi effettuare i lavori di ristrutturazione sfruttando l’Ecobonus.

I seguenti lavori permettono di beneficiare di una detrazione del 50%:

• acquisto e installazione di finestre, porte esterne e porte d’ingresso con infissi e schermature solari
• sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione (con un’efficienza di almeno classe A)
• sostituzione e posa di impianti di climatizzazione invernale con generatori di calori che utilizzano biomasse combustibili (pellet, truciolato, ecc.).

Sono detraibili al 65% i seguenti lavori:

• sostituzione impianti di climatizzazione invernale con caldaie a condensazione, pompa di calore integrata, generatori d’aria calda a condensazione e pompe di calore
• acquisto e posa in opera di micro-cogeneratori in sostituzione di impianti esistenti, purché producano un risparmio di almeno il 20%
• rifacimento dell’impianto di riscaldamento
• sostituzione di scaldacqua con pompa di calore
• acquisto e installazione di dispositivi per il controllo degli impianti di riscaldamento da remoto (building automation)
• interventi di riqualificazione energetica
• interventi riguardanti strutture opache verticali e orizzontali (coperture e pavimenti)
• installazione di pannelli solari termici per la produzione di acqua calda.

Gli Ecobonus prevedono delle detrazioni maggiori per lavori su parti comuni di condomini, ma in questo caso, riguardando i lavori tutti gli appartamenti, prima va preso un accordo con tutti i condomini. Per approfondimenti sull’Ecobonus, qui trovi un post.

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