Aprire un lucernario in condominio: cosa dice la legge

Se sei proprietario di una mansarda in condominio e desideri aprire una finestra per tetti, la Legge non impedisce di fare un’apertura sul tetto condominiale, ecco come eseguire questo tipo di lavoro a regola d’arte.

Aprire un lucernario in condominio: cosa dice la Corte di Cassazione

Se vuoi aprire un lucernaio in un condominio, una sentenza della Suprema Corte lo consente, affermando il diritto di intervenire sulla struttura dello stesso tetto comune, modificandolo anche in modo significativo mediante l’apertura di abbaini e lucernari ovvero occupandone una porzione decisamente rilevante mediante strutture stabili. “Il condomino proprietario del piano sottostante al tetto comune può aprire su esso abbaini e finestre – non incompatibili con la sua destinazione naturale –per dare aria e luce alla sua proprietà, purché le opere siano a regola d’arte e non ne pregiudichino la funzione di copertura, né ledano i diritti degli altri condomini sul medesimo”. (Cass. civ. sentenza n. 1498 del 1998).

La Cassazione ha deciso questo caso applicando l’art.1102 del Codice Civile, richiamando inoltre una precedente sentenza secondo la quale – in applicazione dello stesso principio – un condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune, poteva aprire abbaini e finestre, al fine di dare aria e luce alla sua proprietà.

Questo è stato sufficiente alla Cassazione per concludere che tali lavori (tra cui l’apertura di lucernai) sono legittimi ai sensi dell’art.1102 se sono eseguiti a regola d’arte e se sono tali da non pregiudicare la funzione di copertura propria del tetto né da impedire l’esercizio da parte degli altri condomini dei propri diritti sulla cosa comune.

In questo caso che ha fatto giurisprudenza, infatti, non solo era stato accertato che la funzione propria di copertura del tetto non era stata pregiudicata, ma sussisteva “la mancanza assoluta di prova di quale diverso utilizzo del tetto sia stato impedito” a chi contestava la legittimità della trasformazione in questione, posto che le lamentele “non riguardavano in ogni caso la preesistente possibilità di accedere al tetto autonomamente ovvero un particolare uso preesistente del tetto stesso”. In questo modo la Cassazione ha quindi affermato che la trasformazione in questione é legittima.

In un’altra sentenza del 2007, la n.17099, la Cassazione ha inoltre confermato: “Le modifiche alle parti comuni dell’edificio (permesse dal già citato art. 1102) possono essere apportate dal singolo condomino nel proprio interesse ed a proprie spese al fine di conseguire un’utilità maggiore e più intensa: sempre che non alterino la normale destinazione della cosa comune e non ne impediscano l’altrui pari uso”.

Vi sono poi stati altri tre casi di studio successivi della Corte di Cassazione, sempre con esito favorevole, nel 2001, 2002 e 2003.

La Corte di Cassazione in più casi ha affermato che le modifiche di parti comuni dell’edificio, come l’aggiunta di un lucernario, possono essere fatte dal singolo condomino a patto che siano a regola d’arte, non alterino la normale destinazione della cosa comune e non ne impediscano l’altrui uso.

Inserire un lucernario in mansarda: attenzione a cosa dice il regolamento condominiale

Se i casi esaminati della Corte di Cassazione sono tutti favorevoli, c’è un ultimo impedimento all’aggiunta di un lucernario nella mansarda in condominio. Prima di partire per i lavori, infatti, devi fare attenzione al regolamento condominiale. Il regolamento di condominio infatti può legittimamente imporre limiti al godimento degli immobili di proprietà esclusiva secondo criteri anche più rigorosi di quelli stabiliti dalla Legge, come il già citato articolo 1102 del Codice Civile.

Sono quindi da ritenersi legittime eventuali clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale che introducano restrizioni ai lavori da fare nella proprietà esclusiva, purtroppo anche quando tali regole più restrittive si traducano in un totale divieto di modificare la struttura dell’edificio come la copertura del tetto al fine di creare una apertura di lucernai, abbaini o terrazzi.

Quali sono i permessi per aprire un lucernario o finestra per tetti in condominio?

Di solito le aperture di lucernari e finestre da tetto rientrano tra gli interventi straordinari e per tale motivo necessitano di una SCIA, Segnalazione Certificata di Inizio Attività. Questo tipo di permesso di costruire è richiesto solo per i casi in cui l’intervento è a scopo di risanamento dell’ambiente interessato dall’apertura.

Se, invece, si tratta di altre motivazioni come ad esempio l’aumento di volumetria, il titolo edilizio che devi presentare in Comune è il Permesso di costruire. Ad esempio se vuoi inserire un abbaino, l’intervento porta necessariamente a un aumento della volumetria dell’edificio, dunque non si tratta di ristrutturazione ma di nuova costruzione e quindi il titolo edilizio è necessariamente il Permesso di costruire, come anche affermato dalla Corte di Cassazione con sentenza 4255/2017.

Devo chiedere l’autorizzazione all’assemblea condominiale prima di aprire un lucernario?

Se vuoi aprire un lucernario o finestra da tetto in un appartamento all’ultimo piano in condominio e anche se non ci sono eventuali vincoli comunali o condominiali, è comunque buona regola che tu chieda l’autorizzazione all’assemblea condominiale, al fine di evitare successivi spiacevoli contestazioni future da parte degli tuoi condomini. Ovviamente devi poi eseguire lavori a regola d’arte senza comportare danni strutturali o estetici all’edificio.

Se però l’apertura di una nuova finestra o lucernario avviene contestualmente alla modifica della destinazione d’uso del sottotetto, tipicamente trasformandolo in mansarda abitabile, in questo caso, prima di eseguire i lavori è necessario il parere unanime dell’assemblea.

La semplice sostituzione di un lucernario o finestra da tetto con una nuova di uguale dimensione, invece, non prevede la presentazione di alcun permesso in quanto si tratta di un intervento di manutenzione ordinaria, e ed è in edilizia libera.

Ci sono altre norme o condizioni a cui devo attenermi per aprire una finestra per tetti in condominio?

Oltre alla già analizzata normativa del Codice Civile riguardo l’apertura di lucernari e finestre per tetti in condominio, esistono alcune condizioni tecniche e architettoniche a cui devi attenerti in caso di aperture di lucernari, abbaini e finestre da tetto nella tua mansarda in condominio. Uno degli aspetti di particolare importanza da valutare è tecnico, si tratta infatti di far verificare l’impatto strutturale che la nuova apertura genera, in particolare in rigidezza e resistenza.

Inoltre, anche in questo caso meglio se ti fai seguire da un tecnico esperto, una particolare attenzione va data anche all’impatto estetico che la nuova apertura nel tetto comporterà nell’intero condominio, per evitare disarmonie o asimmetrie che potrebbero essere contestabili.

Infine devi porre attenzione se abiti in un condominio di pregio storico-architettonico o che si trovi ubicato in aree particolari o tutelate come i centri storici, in questo caso sono in vigore regolamenti edilizi particolarmente rigidi (in alcuni casi vige un divieto totale di modifica, in altri vi possono essere vincoli su colori e materiali da usare).