Il proprietario del sottotetto condominiale, dopo avere verificato di avere la proprietà esclusiva di tale vano, può decidere di trasformare la soffitta in una vera e propria unità abitativa.
In questo caso si è in presenza di un mutamento di destinazione d’uso dell’immobile, realizzabile previa autorizzazione dell’istituzione competente, a condizione che:
- la legislazione regionale e, ove presente, quella comunale, ammettano questa modifica della destinazione d’uso
- il regolamento (contrattuale) di condominio non deve contenere alcun espresso divieto in materia.
Per quanto riguarda le limitazioni del regolamento condominiale, sono ammissibili solo se:
- sono contenute nel regolamento predisposto dall’originario proprietario dello stabile e successivamente accettate dai condomini nei rispettivi atti di acquisto o con atti separati
- sono deliberate dall’assemblea all’unanimità. In assenza del consenso di tutti i condomini, tali clausole devono essere considerate nulle, perché eccedenti i limiti dei poteri dell’assemblea.
Per effettuare un mutamento di destinazione d’uso è indispensabile richiedere i necessari titoli autorizzativi: in mancanza di essi, si configura infatti un abuso edilizio. Laddove un condomino trasformi abusivamente il sottotetto in mansarda, quasi sicuramente si finirà per essere oggetto di contestazione da parte del condominio.
Gli altri condomini possono opporsi a tale trasformazione?
Ogni condomino è legittimato a richiedere la concessione edilizia per opere che, anche se incidenti su parti comuni dello stabile condominiale, siano strettamente pertinenti alla sua unità immobiliare sotto i profili funzionali e spaziali.
Confermano tale interpretazione l’articolo 1102 c.c. e l’art. 1105 sull’amministrazione della cosa comune: di conseguenza, gli altri condomini non potranno opporsi all’iniziativa del singolo ove l’intervento non si traduca in un evento lesivo nei loro confronti.
I singoli condomini sono legittimati a opporsi alla trasformazione del sottotetto in locale abitabile solo quando possano lamentare pregiudizi alla sicurezza o alla stabilità dell’edificio, o comunque danni che potrebbero conseguire al concreto svolgimento delle attività inerenti alla nuova destinazione.
L’uso esclusivo del sottotetto comune: la necessità del consenso unanime
In assenza di limiti alla facoltà di utilizzazione e destinazione del sottotetto comune contenuti nel regolamento o successive deliberazioni, e di pregiudizi alla sicurezza e alla stabilità dell’edificio, il singolo condomino può procedere alla trasformazione del sottotetto in vano abitabile.
Occorre però il consenso di tutti gli altri condomini, dovendo il proprietario del sottotetto quasi certamente richiedere l’allaccio ai servizi condominiali (ad esempio, per gli scarichi del bagno e la cucina). Essendo necessaria l’unanimità dei voti, sarà sufficiente la contrarietà di un solo condomino, che dimostri l’impossibilità tecnica e il pregiudizio che ne deriverebbe al servizio comune, per bloccare il mutamento di destinazione.
In caso di sottotetto condominiale, gli altri condomini potrebbero altresì decidere di venderlo al proprietario dell’ultimo piano che intenda utilizzarlo in modo esclusivo. Tuttavia, si deve ribadire che basterà l’opposizione anche di un singolo condomino per impedire sia l’utilizzo esclusivo che la vendita.
L’eventuale revisione delle tabelle millesimali
L’art. 69 disp. att. c.c. prevede che i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136 nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
Copia il link e condividi Link copiato!
