Acquistare una mansarda o un sottotetto: cosa chiedere all’agenzia immobiliare

Una mansarda è un tipo di abitazione che conquista al primo sguardo. Grazie a particolari architettonici come travi a vista, falde con inclinazioni particolari, presenza di lucernari e anche alla posizione più elevata, rispetto agli immobili circostanti, che di solito domina sul paesaggio cittadino.
Acquistare una mansarda è un ottimo investimento: che si tratti di una mansarda nuova o di un sottotetto da ristrutturare è comunque un affare.

Lo è se ci andate a vivere perché godrete delle virtù più ricercate in qualsiasi abitazione: vista, posizione riservata e luminosità. Ma l’affare più grosso si fa comprando, ristrutturando e rivendendo, tenendo anche conto che regioni e comuni offrono non pochi incentivi a chi ristruttura.

Tuttavia non sempre agli occhi di un acquirente l’acquisto di un sottotetto appare come un affare. Ciò è dovuto a una serie di caratteristiche che, per i comuni standard di valutazione immobiliare, concorrono a definire gli ambienti sottotetto come meno confortevoli rispetto ad ambienti posti nel corpo di un fabbricato, soprattutto per due fattori:

• l’efficienza energetica
• l’assenza di balconi e terrazzi
• le altezze

Il primo di questi fattori, il problema cioè della scarsa efficienza energetica, o meglio del troppo caldo in estate e del troppo freddo in inverno, può essere totalmente contrastato con una ristrutturazione, che preveda una corretta coibentazione della copertura e la scelta di serramenti con elevate performance termiche.

Anche l’assenza di terrazzi e balconi può essere superata realizzandone ex novo nella copertura, dopo aver effettuato le opportune verifiche e richieste di permessi, non solo al comune ma anche al condominio.

Anche le altezze, a volte non a norma, possono essere modificate e rese adeguate a quanto richiesto dalla normativa vigente con interventi come il ribassamento della quota del solaio o viceversa alzando l’imposta della copertura.

Ecco quindi che appare essenziale informarsi all’atto dell’acquisto dell’immobile se tutto quanto descritto finora sia possibile.

Cosa chiedere all’agenzia immobiliare

• Il sottotetto, all’atto dell’acquisto, è abitabile o agibile non abitabile?
• È possibile trasformare il sottotetto non abitabile in abitabile, sfruttando la legge regionale per il recupero dei sottotetti?
• La legge regionale suddetta consente di creare nuove apertura (come finestre o porte finestre) al fine di raggiungere i requisiti minimi igienico-sanitari previsti dalla legge?
• E’ possibile creare aperture sul tetto in modo da massimizzare l’apporto della luce naturale? Ricordiamoci che a parità di superficie una finestra da tetto porta una quantità doppia di luce di una finestra verticale all’interno di un ambiente, oltre alla possibilità di migliorare la ventilazione.
• E’ possibile effettuare interventi sui solai (riparazione o sostituzione o eventuale abbassamento per recuperare eventuali altezza non sufficienti a garantire l’abitabilità)?
• E’ consentito realizzare eventuali soppalchi?
• E’ possibile intervenire sul tetto modificandone le falde (inclinazione, altezza in gronda, altezza in colmo)?
• E’ consentito realizzare chiusure di terrazzi a vasca esistenti?
• E’ consentito realizzare terrazzi di nuova costruzione ricavandoli all’interno del tetto?

Ma ricordiamoci che prima di ogni cosa sarà necessario accertare i titoli di acquisto dell’appartamento o il regolamento condominiale.

Non può infatti essere svolta alcuna opera di ristrutturazione del sottotetto, se prima non si accerta il proprietario o i proprietari dell’immobile. Il sottotetto in un condominio può essere una pertinenza dell’appartamento sottostante, quindi del condòmino dell’ultimo piano, ovvero di proprietà dell’intero condominio. Se infatti nel regolamento condominiale si afferma che il sottotetto è di proprietà del condominio, ai sensi dell’articolo 1117 del codice civile, sarà solo del condominio intero e non di un condomino singolo; qualora invece al contrario il sottotetto sia di proprietà esclusiva di un singolo proprietario, non è condominiale e non potrà essere usato da altri.