Legge Salva Casa: cosa prevede, linee guida e ultime novità

La Legge Salva Casa (Legge 24 luglio 2024, n. 105 di conversione del Decreto Legge 29 maggio 2024, n. 69) va a modificare alcuni articoli del Testo Unico dell’edilizia di cui al Decreto Legge 6 giugno 2001, n. 380 (di seguito, il “Testo unico”), che si possono raggruppare in 4 macroaree:

• questioni afferenti allo stato legittimo degli immobili
• modifiche in tema di mutamento della destinazione d’uso
• nuove procedure di regolarizzazione delle difformità edilizie:
  – tolleranze costruttive ed esecutive
  – casi particolari eseguiti in parziale difformità dal titolo
  – ridefinizione della cosiddetta doppia conformità.
• disposizioni afferenti all’adeguamento degli standard edilizi:
  – recupero dei sottotetti
  – edilizia libera
  – certificato di agibilità.

Novità: Linee Guida e la modulistica edilizia

Per facilitare l’applicazione di quanto previsto nella nuova legge, il 30 gennaio 2025 il Governo ha pubblicato le Linee Guida e i criteri interpretativi, con cui ha fornito chiarimenti e risposte agli attori coinvolti nel processo edilizio, dalle istituzioni ai cittadini.

Tra le novità segnaliamo anche l’approvazione della modulistica edilizia per applicare le semplificazioni previste del Salva Casa, avvenuta il 27 marzo 2025.

Recupero dei sottotetti più facile con il Salva Casa (art. 2-bis del Testo Unico)

Vediamo cosa prevede la Legge Salva Casa in merito ai sottotetti.
La Legge Salva Casa legge 105/2024 afferma che è sempre consentito il recupero dei sottotetti, nei limiti e secondo le procedure previste dalle Leggi Regionali anche quando l’intervento di recupero non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, a condizione che:

• siano rispettati i limiti di distanza vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio
• non siano apportate modifiche, nella forma e nella superficie, all’area del sottotetto, come delimitata dalle pareti perimetrali
• che sia rispettata l’altezza massima dell’edificio assentita dal titolo che ne ha previsto la costruzione.

Resta fermo quanto previsto dalle leggi regionali più favorevoli.
Le Linee Guida chiariscono che le semplificazioni in materia di sottotetti introdotta dal Salva Casa operano solo nelle regioni che sono intervenute con proprie disposizioni a regolare gli interventi di recupero dei sottotetti mentre per le altre regioni la norma è volta a stimolare l’adozione di una normativa in materia di recupero di sottotetti, ciò sempre nell’ottica di incentivare l’ampliamento dell’offerta abitativa (Linee Guida D4.1.1).

Ad esempio, se hai un sottotetto che usi solo come deposito, grazie alla Legge Salva Casa e alle Leggi Regionali per il recupero del sottotetto, diventa più semplice renderlo un nuovo alloggio o usarlo per ampliare la tua abitazione. Puoi quindi intervenire attraverso un cambio d’uso con opere interne al sottotetto e anche ristrutturare la copertura senza sopraelevare la gronda.

Grazie poi alle finestre per tetti VELUX potrai rispettare i parametri aeroilluminanti e trasformare la tua soffitta in una vera e propria mansarda abitabile.

La normativa è complessa e ci sono differenze tra le varie norme regionali e anche tra comuni. Ti consigliamo di chiedere aiuto a un professionista esperto, che possa guidarti verso le migliori soluzioni per realizzare una mansarda a regola d’arte.

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Certificato di agibilità, nuove deroghe del Salva Casa (art. 24 del Testo Unico)

Il tecnico progettista abilitato, fermo restando il rispetto degli altri requisiti igienico-sanitari previsti dalla normativa vigente, è autorizzato ad asseverare la conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie nelle seguenti ipotesi:

• locali con un’altezza minima interna inferiore a 2,70 metri fino al limite massimo di 2,40 metri
• alloggio monostanza, con una superficie minima, comprensiva dei servizi, inferiore a 28 metri quadrati, fino al limite massimo di 20 metri quadrati, per una persona, e inferiore a 38 metri quadrati, fino al limite massimo di 28 metri quadrati, per due persone.

Questa novità detta delle “mini case”, in particolare, può diventare utile se hai la possibilità di trasformare la mansarda o l’ampliamento della tua abitazione in un monolocale a sé stante che ad esempio potresti utilizzare come abitazione per un figlio / parente o come forma di investimento per affitti brevi.

La nuova Legge Salva Casa rende più semplice il recupero dei sottotetti grazie alle deroghe alle altezze minime, da 2,70 a 2,40 e consentendo mini-alloggi di 20 metri quadri per una persona e 28 metri quadri per due persone.

Stato legittimo degli immobili (art. 9-bis del Testo Unico)

Un altro obiettivo del Salva Casa è quello di semplificare l’iter per rendere legittimo (a regola d’arte) un immobile. Per comprovare lo stato legittimo degli immobili e unità immobiliari, il Salva Casa ha apportato una duplice semplificazione: una di tipo formale e una di tipo sostanziale.

Nel primo caso vengono semplificati i titoli necessari a dimostrare lo stato legittimo degli immobili e si riducono gli oneri documentali a carico dei privati prevedendo che:

• lo stato legittimo possa essere comprovato con la presentazione del titolo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio sull’intero immobile o unità immobiliare
• il Comune, in sede di rilascio dell’ultimo titolo edilizio, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi.

Nel secondo caso, ovvero la semplificazione sostanziale, la dimostrazione dello stato legittimo comprende anche:

• l’avvenuta regolarizzazione delle varianti realizzate in corso d’opera che costituiscono parziale difformità dal titolo rilasciato ante 1977 con pagamento della relativa oblazione
• i titoli rilasciati a seguito dei procedimenti per l’accertamento di conformità in sanatoria, previo pagamento delle sanzioni/oblazioni)
• il pagamento della sanzione pecuniaria dovuta a seguito di annullamento del permesso di costruire
• il pagamento delle sanzioni previste dagli artt. 33, 34 e 37 del Testo Unico.

Quindi lo stato legittimo di un immobile o di una singola unità immobiliare può essere dimostrato attraverso:

• titolo abilitativo della costruzione
• titolo abilitativo dell’ultimo intervento edilizio
• pagamento della sanzione pecuniaria.

A questo proposito le Linee Guida pubblicate a gennaio 2025 prevedono che gli interventi regolarizzati mediante pagamento di una sanzione vengano provati con l’indicazione gli estremi o della ricevuta del pagamento della sanzione, come previsto dalla modulistica (Linee Guida D1.1.1).

Mutamento della destinazione d’uso (articolo 10, comma 2, e 23-ter del Testo unico)

I mutamenti di destinazione d’uso vengono agevolati, anche in caso di contestuale esecuzione di opere edilizie, mediante l’istituzione di un regime unitario disciplinante i caratteri del singolo mutamento, insieme ai titoli abilitativi che si rendono di volta in volta necessari:

• all’interno della stessa categoria funzionale (cd. mutamenti di destinazione d’uso urbanisticamente irrilevanti o orizzontali)

• tra categorie funzionali diverse (cd. mutamenti di destinazione d’uso urbanisticamente rilevanti o verticali).

Nel caso di cambio di destinazione d’uso orizzontale, la possibilità di mutare la destinazione nell’ambito della stessa categoria è sempre consentita, fermo restando la possibilità ai Comuni di fissare specifiche condizioni, oltre alla necessità di rispettare le normative di settore (es. sicurezza, paesaggistica etc..).

Nel caso di cambio di destinazione d’uso verticale, è consentito procedere al mutamento anche con esecuzione di opere edilizie, con possibilità sempre consentita tra le categorie funzionali residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale, nelle zone A, B e C (centro storico, zone edificate, zone nuovi insediamenti) escluse le zone rurali.

Il mutamento della destinazione d’uso di un intero immobile all’interno della stessa categoria funzionale è consentito subordinatamente al rilascio dei titoli di cui al comma 1-quinquies dell’art. 23-ter del Testo Unico.
Il cambio di destinazione d’uso delle unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate è disciplinato dalla legislazione regionale, che prevede i casi in cui gli strumenti urbanistici comunali possono individuare specifiche zone.
I cambi d’uso senza opere edilizie necessitano sempre la presentazione della SCIA come titolo edilizio. Nei cambi d’uso con opere edilizie occorre presentare il titolo richiesto per l’esecuzione delle stesse.

Tolleranze edilizie introdotte dal Salva Casa

Un’altra novità sono le nuove tolleranze, sono una franchigia che consente di ammettere piccole variazioni emerse durante l’esecuzione dei lavori rispetto al progetto approvato.

Le Tolleranze costruttive ed esecutive (art. 34-bis del Testo Unico) sono state rettificate dal Salva Casa come di seguito:

• 2% per superficie utile > 500 metri quadrati
• 3% per superficie utile compresa tra i 300 e i 500 metri quadrati
• 4% per superficie utile compresa tra i 100 e i 300 metri quadrati
• 5% per superficie utile inferiore ai 100 metri quadrati
• 6% per superficie utile inferiore ai 60 metri quadrati.

Le nuove tolleranze sopra richiamate possono farsi valere anche su immobili vincolati. In relazione alle misure minime individuate dalle disposizioni in materia di distanze e di requisiti igienico-sanitari, la soglia applicabile sarà sempre quella del 2%, sia nel caso in cui l’intervento sia stato realizzato prima del 24 maggio 2024, sia nel caso in cui si stato realizzato successivamente, atteso che la regola non ha rinviato alle tipologie di difformità ma agli scostamenti.

Parziali difformità

Il Salva Casa interviene anche su “piccoli abusi”: con “parziale difformità” si intende il caso in cui un intervento costruttivo, pur se previsto dal titolo edilizio rilasciato dall’autorità amministrativa, è stato realizzato secondo modalità diverse da quelle consacrate a livello progettuale.

Il Salva Casa contempla anche casi particolari di interventi eseguiti in parziale difformità (art. 34-ter del Testo Unico), come:

• la regolarizzazione degli interventi realizzati come varianti prima della legge n. 10 del 1977, salvo dimostrazione di provare l’epoca di realizzazione delle varianti ante 1977; la sanzione è quella prevista dall’articolo 36-bis, comma 5, lettera b), prima parte, e sarà pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile valutato dai competenti uffici dell’Agenzia delle Entrate, in una misura, determinata dal responsabile del procedimento, non inferiore a 1.032 euro e non superiore a 10.328 euro; ai fini del perfezionamento della SCIA in sanatoria non è richiesta la sussistenza della doppia conformità

• la regolarizzazione di cui all’articolo 34-ter, comma 4 del Testo unico che ha inteso valorizzare, a fini edilizi, il certificato di abitabilità o agibilità; il regime delle tolleranze disciplinato dell’art 34 bis viene esteso a tutte le parziali difformità a condizione che siano accertate all’esito di sopralluogo o ispezione dai funzionari incaricati di effettuare verifiche di conformità edilizia, che, a seguito delle verifiche non sia seguito un ordine di demolizione o riduzione in ripristino e che, sia stata rilasciata l’abitabilità / agibilità.

Superamento della doppia conformità

Sempre nell’ambito complesso dei piccoli abusi edilizi, il Salva Casa viene in aiuto con procedure più semplificate (per le quali è decisamente consigliato usufruire della consulenza di esperti). A titolo informativo, ecco cosa prevede la nuova norma.

Il nuovo articolo 36-bis del Testo unico rappresenta una delle novità più significative della riforma apportata dal DL Salva Casa, superando il meccanismo di doppia conformità per alcune tipologie di interventi eseguiti in:

• parziale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA alternativa al permesso di costruire nelle ipotesi di cui all’art. 34 del T.U.

• assenza o difformità alla SCIA ordinaria nelle ipotesi di cui all’art. 37 del T.U.

• variazione essenziale ai sensi dell’art. 32

Per accertare la conformità in sanatoria è sufficiente provare:

• la conformità urbanistica ad oggi (al momento della presentazione della domanda)
  

• la conformità edilizia con la normativa vigente all’epoca della realizzazione dell’opera.

Regime delle sanzioni: quanto costa sanare con il Salva Casa

Se hai fatto dei lavori senza permesso o con qualche difformità e conti di ricorrere alla Legge Salva Casa, sappi che ci sono sanzioni precise. Ecco cosa prevede la normativa:

• rilascio del Permesso a costruire in sanatoria: pari al doppio del contributo di costruzione incrementato del 20% per interventi realizzati in parziale difformità o variazioni essenziali.

• rilascio SCIA in sanatoria: doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile valutato dai competenti uffici dell’Agenzia delle entrate, in una misura, determinata dal responsabile del procedimento, non inferiore a 1.032 euro e non superiore a 10.328 euro nei casi di cui all’articolo 37 del T.U., non inferiore a 516 euro e non superiore a 5.164 euro ove l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda (doppia conformità).

• assenza o difformità dalla SCIA: triplo dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi stessi e comunque in misura non inferiore a 1.032 euro.

• parziale difformità dal permesso di costruire: rimozione o demolizione; se questa non può avvenire allora si applica una sanzione pari al triplo del costo di produzione della parte dell’opera realizzata in difformità dal permesso di costruire, se ad uso residenziale, e pari al triplo del valore venale, per le opere adibite ad usi diversi da quello residenziale.

Interventi in edilizia libera introdotti dal Salva Casa (art. 6 del Testo Unico)

I nuovi interventi che possono essere eseguiti in edilizia libera sono:

• gli interventi di realizzazione e installazione di vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti (cd. VEPA) su logge e porticati diversi da quelli gravati, in tutto o in parte, da diritti di uso pubblico

• opere di protezione dal sole e agenti atmosferici (tende da sole, pergole, ecc…).

I vantaggi del Salva Casa

La nuova Legge Salva Casa presenta molte novità e vantaggi per facilitare il recupero dei sottotetti e in generale del patrimonio edile esistente (altezze minime più basse, tolleranze maggiori alle difformità, iter burocratici più snelli, autorizzazioni semplificate).

Le recenti Linee Guida contribuiscono a chiarire come applicare questa nuova legge. Tra le ultime novità abbiamo visto che c’è stata l’approvazione delle Modulistica per l’applicazione della Legge Salva Casa.

Articolo scritto con il contributo tecnico dell’Ing. Eris Caon.