Leggi regionali 2025 per il recupero dei sottotetti: cosa prevedono

Al fine di limitare il consumo di suolo e recuperare spazi preziosi su edifici esistenti per ampliare l’offerta abitativa, negli ultimi decenni tutte le regioni italiane e le province autonome di Trento e Bolzano hanno emanato delle proprie Leggi regionali per il recupero dei sottotetti e delle mansarde ad uso abitativo. Si tratta di leggi che sono generalmente più permissive rispetto alle normative nazionali.

Iniziamo illustrando quali sono le normative da rispettare per recuperare un sottotetto non abitabile.

Altezze medie e minime

La “vecchia” Legge nazionale 190 del 1975 stabilisce che l’altezza minima interna utile dei locali adibiti ad abitazione è fissata in 2,70 metri, riducibili a 2,40 m per i corridoi, i disimpegni in genere, i bagni, i gabinetti e i ripostigli. Nei comuni montani al di sopra dei m 1.000 s.l.m. può essere consentita, tenuto conto delle condizioni climatiche locali e della locale tipologia edilizia, una riduzione dell’altezza minima dei locali abitabili a 2,55 m.

Come vedremo successivamente, la recentissima norma Salva Casa ha ridotto questi limiti storici per favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente. Va detto che le Leggi regionali per il recupero dei sottotetti spesso hanno limiti ancora inferiori rispetto a quelli previsti dalla norma Salva Casa, consentendo di recuperare anche spazi con altezze limitate ma che, grazie all’apertura di nuove finestre e a soluzioni d’arredo su misura, possono creare stanze luminose e confortevoli.

Alcune Regioni, come Lazio, Liguria e Piemonte, consentono la modifica delle altezze di colmo e di gronda al fine di raggiungere le rispettive altezze medie consentite per il recupero dei sottotetti, solo il Lazio fissa anche un limite massimo di aumento volumetrico del 20% del sottotetto esistente.

Per quanto riguarda le altezze minime, le più comuni fissate dalle Leggi regionali sono 1,4m in Abruzzo, Basilicata, Campania, Molise e Puglia; mentre il limite a 1,5 metri è in vigore in Calabria, Friuli V. Giulia, Lazio, Liguria, Lombardia, Sardegna, Sicilia e Toscana.

Il Lazio e la Liguria prevedono che gli eventuali spazi di altezza inferiore ai minimi debbano essere chiusi mediante opere murarie o arredi fissi e ne è consentito l’uso come spazio di servizio destinato a guardaroba o ripostiglio; esiste in entrambe una deroga interessante: in corrispondenza delle fonti di luce diretta (come una finestra per tetti) la chiusura di tali spazi non è prescritta.

Rapporto Aeroilluminante, regione per regione

Il rapporto aeroilluminante definisce la quantità di luce solare ed aria che entra in una stanza in relazione alla sua superficie pavimentata. Per calcolarlo si suddivide il valore della superficie finestrata utile per quello della superficie pavimentata relativa a quel determinato locale.

La già citata legge nazionale del 1975 fissa come Rapporto aeroilluminante minimo per l’abitabilità 1/8. Molte Leggi regionali per il recupero dei sottotetti, anche per questo valore, si discostano dalla normativa nazionale consentendo valori più bassi. A volte anche gli strumenti urbanistici comunali offrono norme più permissive.

Al fine di assicurare i requisiti di fruibilità e aereo-illuminazione naturale dei locali, il recupero abitativo dei sottotetti può avvenire anche mediante l’apertura di porte, finestre, lucernai a condizione che si rispettino i caratteri architettonici e strutturali dell’edificio rispettando i regolamenti edilizi comunali e nel rispetto dei vincoli imposti all’edificio.

Ad esempio riportiamo le altezze medie, minime e rapporti aeroilluminanti da rispettare per i sottotetti, previste dalle rispettive Leggi regionali, per le Regioni del Veneto, Lombardia e Lazio.

Diverse regioni prevedono valori di Rapporto Aeroilluminante più bassi rispetto a quelli indicati dalla normativa nazionale.

Recupero del sottotetto in VENETO: altezza media, minima e rapporto aerolluminante

• altezza media: 2,4 m; 2,2 m locali accessori; 2,2 m Comuni montani
• altezza minima: 1,6 m; 1,4 m Comuni montani
• rapporto aeroilluminante: almeno 1/16 della superficie calpestabile

Recupero del sottotetto in LOMBARDIA: altezza media, minima e rapporto aerolluminante

• altezza media: 2,4 m in pianura; 2,1m Comuni montani
• altezza minima: 1,5 m
• rapporto aeroilluminante: è consentita l’apertura di finestre, lucernari, abbaini e terrazzi per assicurare l’osservanza dei requisiti

Recupero del sottotetto in LAZIO: altezza media, minima e rapporto aerolluminante

• altezza media: 1,9 m
• altezza minima: 1,5 m per locali abitativi; 1,3 m per locali accessori
• rapporto aeroilluminante: almeno 1/16 della superficie calpestabile

Legge Salva Casa e recupero del sottotetto: che cosa cambia?

L’obiettivo di favorire l’ampliamento dell’offerta abitativa limitando il consumo di suolo è stato rafforzato con la nuova legge 105/2024 (conversione del D.L. 69/2024), anche conosciuta come Legge Salva Casa. Questa legge introduce infatti anche delle semplificazioni per il recupero dei sottotetti a livello nazionale.

Salva Casa e distanza minima tra gli edifici e dai confini

Innanzitutto è stata introdotta la deroga delle distanze: fino al 28 luglio 2024, data di pubblicazione della Legge Salva Casa, per gli interventi di recupero del sottotetto, era obbligatorio rispettare la distanza minima di 10 metri.

In tal senso si riporta testualmente l’articolo 2-bis c comma 1-quater del Testo Unico dell’Edilizia che recepisce questo concetto.

“1-quater. Al fine di incentivare l’ampliamento dell’offerta abitativa limitando il consumo di nuovo suolo, gli interventi di recupero dei sottotetti sono comunque consentiti, nei limiti e secondo le procedure previsti dalla legge regionale, anche quando l’intervento di recupero non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, a condizione che siano rispettati i limiti di distanza vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio, che non siano apportate modifiche, nella forma e nella superficie, all’area del sottotetto, come delimitata dalle pareti perimetrali, e che sia rispettata l’altezza massima dell’edificio assentita dal titolo che ne ha previsto la costruzione. Resta fermo quanto previsto dalle leggi regionali più favorevoli.”

Riduzione dell’altezza minima richiesta e altre novità per il recupero del sottotetto

Un’altra novità del Salva Casa è la riduzione in tutta Italia dell’altezza minima per le sole abitazioni oggetto di ristrutturazione, che passa dai 2,70 metri della storica Legge del 1975 alla più permissiva altezza di 2,40 metri, salvo disposizioni più permissive previste dalle vigenti Leggi regionali.

Il Salva Casa ha inoltre ridotto la superficie minima abitabile. Con la nuova Legge, la superficie minima per ottenere il certificato di agibilità per i monolocali – inclusi i monolocali in mansarda – scenda da 28 a 20 metri quadri, e per bilocali da 38 a 28 mq.

In linea generale il limite di tolleranza costruttiva è fissato al 2%, ma il Salva Casa, per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, ha aumentato le percentuali di tolleranza fino al 6%, in proporzione alla superficie utile:

• 2% per superficie utile > 500 metri quadrati
• 3% per superficie utile compresa tra 300 e 500 metri quadrati
• 4% per superficie utile compresa tra 100 e 300 metri quadrati
• 5% per superficie utile fino a 100 metri quadrati
• 6% per superficie utile fino a 60 metri quadrati.

Le semplificazioni sopraggiunte con il Salva Casa non rappresentano una liberalizzazione o un condono ma un quadro regolatorio minimo da rispettare per ammettere gli interventi di recupero dei sottotetti.

Leggi regionali per il recupero dei sottotetti: i testi di legge

Di seguito i collegamenti ai testi delle singole leggi regionali:

Abruzzo

Calabria

Campania

Emilia Romagna

Friuli Venezia Giulia

Lazio

Liguria

Lombardia

Marche

Molise

Piemonte

Puglia

Sardegna

Sicilia

Toscana

Umbria

Val d’Aosta

Veneto