Se vuoi recuperare un sottotetto e renderlo una mansarda abitabile o semplicemente aggiungere luce naturale all’ultimo piano mansardato, ci sono delle precise procedure che devi seguire. Ecco quali sono, caso per caso.
Qual è la differenza tra una finestra per tetti, lucernario e un abbaino
Spesso usiamo questi tre termini come sinonimi, in realtà, tecnicamente, ciascuno di questi elementi architettonici ha delle proprie caratteristiche e necessita di procedure e permessi diversi per la sua realizzazione.
Cos’è un lucernario
Il lucernario è un’apertura progettata per proteggere dalle intemperie, consentire la ventilazione e illuminare lo spazio con luce naturale. Questo elemento architettonico è comune in mansarde non abitabili, magazzini, rimesse e soffitte utilizzate come ripostigli. In sostanza, il lucernario è un punto luce nel tetto di una stanza “fredda”, cioè non riscaldata.
Cos’è una finestra per tetti
A differenza del lucernario, la finestra per tetti è un elemento architettonico che non solo consente l’ingresso della luce naturale, ma contribuisce anche a rendere l’ambiente abitabile grazie ai suoi benefici energetici e acustici. Questa soluzione rientra nella categoria degli infissi propriamente detti e si trova in spazi progettati per essere abitati, completi di sistemi di riscaldamento e/o raffrescamento.
La finestra per tetti non permette l’affaccio verso l’esterno ed è classificabile, secondo il Codice Civile, come una luce anziché come una veduta (ovvero una finestra vera e propria). Per questo motivo la maggior parte dei regolamenti comunali vieta di realizzare abitazioni con vani principali (cucina, soggiorno, camera) illuminati esclusivamente da finestre per tetti. Al contrario è quasi sempre concesso utilizzare le finestre sul tetto (piano o a falda) a integrazione delle finestre verticali per il raggiungimento dei corretti rapporti aeroilluminanti.
Cos’è un abbaino
L’abbaino è definito come una sopraelevazione del tetto di un edificio, progettata per permettere l’apertura di una finestra per illuminare e ventilare il sottotetto o la soffitta abitabile. Dal punto di vista tecnico, questa soluzione architettonica è un vano di piccole dimensioni situato sopra il tetto dell’edificio, dotato di una finestra verticale. Generalmente l’abbaino ha una copertura a due falde inclinate ed è costruito principalmente in muratura o legno.
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Contatta un Consulente VELUXQuali permessi servono per aprire lucernari, finestre per tetti e abbaini
Per quanto riguarda i permessi di costruire legati alle nuove installazioni, lucernari e finestre da tetto sono considerati equivalenti e rientrano nella categoria della manutenzione straordinaria. Per entrambe le tipologie architettoniche è generalmente necessaria la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA), a condizione che l’intervento di manutenzione straordinaria abbia come obiettivo il miglioramento dell’aerazione dell’ambiente. Se l’intervento crea nuova volumetria, il permesso edilizio richiesto diventa il Permesso di Costruire.
Per quanto riguarda, invece, la nuova realizzazione di un abbaino, essa comporta un aumento del volume complessivo dell’edificio. Per questo motivo non è più una ristrutturazione ma una nuova costruzione, ed il titolo abilitativo richiesto è il Permesso di Costruire. Questa indicazione è stata resa esplicita anche attraverso la sentenza 4255/2017 della Corte di Cassazione.
La realizzazione ex novo di lucernari o finestre per tetti richiede una SCIA, la costruzione di un abbaino necessita di un Permesso di costruire. La riparazione o sostituzione di un lucernario, abbaino o finestra per tetti avviene in edilizia libera.
Riparazione o sostituzione finestre per tetti in edilizia libera
Ci sono anche alcuni interventi che puoi fare in edilizia libera. In base alle normative in materia di edilizia, la semplice sostituzione e/o la riparazione di lucernari, finestre da tetto e abbaini è considerata manutenzione ordinaria e, pertanto, rientra nell’edilizia libera, per la quale non è necessario ottenere titoli abilitativi. Unica eccezione, devi verificare se i regolamenti locali e gli strumenti urbanistici non prevedano disposizioni diverse.
Aprire una nuova finestra in condominio
Desideri installare un lucernario o una finestra per tetti in una mansarda in condominio? Anche in assenza di vincoli comunali o condominiali, è consigliabile che tu richieda l’autorizzazione all’assemblea per evitare future contestazioni da parte degli altri condomini. I lavori devono essere eseguiti a regola d’arte, senza causare danni strutturali o estetici all’edificio.
Nel caso in cui l’apertura di una nuova finestra o lucernario sia accompagnata dalla modifica della destinazione d’uso del sottotetto, come la trasformazione in una mansarda abitabile, devi ottenere il parere unanime dell’assemblea per procedere con i lavori.
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Affidati a un Consulente VELUXAprire una finestra in case vincolate
Se nella tua mansarda sono presenti dei vincoli ambientali, paesaggistici o culturali sulla tua casa, prima di dare inizio ai lavori devi ottenere l’Autorizzazione Paesaggistica Semplificata dagli organi preposti. Sarà necessario richiedere un parere preventivo e aspettare l’approvazione, che di solito, si ottiene in un paio di mesi.
Inoltre, molti Comuni, attraverso specifiche norme contenute nel Regolamento Edilizio o nel Piano Regolatore Generale, impongono limitazioni all’apertura di finestre per tetti in centro storico. Spesso in centro storico è possibile aprire solo un numero limitato di lucernari per ogni falda del tetto, di solito massimo 1 o 2, oppure vige il divieto di aprirli verso strade principali o piazze. Per conoscere le norme comunali in materia basta semplicemente che ti informi presso all’Ufficio Tecnico comunale.
Aprire una finestra per tetti senza compromettere la stabilità dell’edificio
Tra gli aspetti da verificare prima di installare una nuova finestra per tetti vi è quello relativo all’impatto strutturale che la nuova apertura genera, specie in fatto di rigidezza e resistenza. Nelle strutture in muratura, questa operazione può avere un impatto significativo. E’ quindi essenziale far verificare questo aspetto ad un professionista esperto e, se l’intervento risulta impattante, è necessario adottare misure per ripristinare le prestazioni statiche originali.
Aprire una nuova finestra: quali distanze vanno rispettate?
Un altro aspetto normativo da tenere in considerazione è la distanza minima dagli edifici vicini.
Il Codice Civile prevede che non si possano aprire vedute (aperture che permettono il passaggio di luce ed aria e consentono di affacciarsi, quindi nel nostro caso gli abbaini) dirette verso il fondo chiuso o non chiuso e neppure sopra il tetto del vicino, se tra il fondo di questo e la faccia esteriore del muro in cui si aprono le vedute dirette non vi è la distanza di un metro e mezzo.
Un altro elemento architettonico è la “luce” (a questa categoria appartengono lucernari e finestre per tetti), cioè un’apertura che permette il passaggio alla luce e all’aria, ma non di affacciarsi sul fondo del vicino. Per essere considerate luci, le aperture, devono essere provviste di inferriate, il loro davanzale deve essere a 2,5 metri dal suolo se disposte al primo piano e a 2 metri rispetto al solaio di interpiano se disposte ai piani superiori.
Devi inoltre verificare i regolamenti comunali, che possono prevedere distanze maggiori, ma non minori.
Decoro e impatto estetico della nuova finestra per tetti
Un ultimo aspetto da considerare prima di aggiungere una nuova finestra riguarda il decoro: devi perseguire una certa armonia con l’estetica esistente. Se non ci fossero regole, ogni condomino potrebbe aprire una finestra a piacimento, a scapito di simmetria e armonia architettonica.
Il Comune valuta anche questo aspetto, e nel caso non venga rispettato il decoro, sicuramente può rigettarti la richiesta, specialmente se hai intenzione di inserire la nuova luce o veduta sul prospetto principale. Inoltre, nel caso la tua mansarda sia all’interno di un edificio di pregio storico-architettonico o che si trovi ubicata in aree particolari e/o tutelate come i centri storici, spesso sono in vigore regolamenti edilizi particolarmente rigidi (non solo sulla posizione della finestra ma anche sul colore, materiale, ecc).
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