Ristrutturare un sottotetto in centro storico: norme e vincoli

Ristrutturare una mansarda in centro è un progetto interessante e sfidante. In questo post prima analizzeremo le norme “classiche” che valgono per le ristrutturazioni di tutte le abitazioni, in seguito illustreremo i permessi e le regole “speciali” per ristrutturare la tua mansarda in centro storico.

Le norme per ristrutturare una mansarda (non solo in centro storico)

Che la tua mansarda si trovi in centro storico o meno, la prima norma su cui dovrai informarti è la Legge per il recupero dei sottotetti della tua Regione. Essa infatti stabilisce una serie di regole sulla ristrutturazione, e spesso ci sono delle ulteriori specifiche proprio sulle costruzioni nei centri storici.

Altezze medie, minime e luminosità del sottotetto da recuperare in centro storico

In tutta Italia una qualsiasi stanza, per essere considerata abitabile, deve avere un’altezza interna di almeno 2,70 m. Per i sottotetti è ammessa un’altezza inferiore, pari a 2,40 m. Le Leggi regionali per il recupero dei sottotetti prevedono altezze medie e minime che possono essere inferiori a quelle nazionali, inoltre esistono ulteriori deroghe (con altezze ancora più basse) in caso di abitazioni in centro storico o in zone montane.

Queste norme regolano anche la luminosità naturale minima richiesta, si tratta del Rapporto Aeroilluminante (cioè il rapporto tra la superficie delle finestre e quella del pavimento). A livello nazionale il RAI è 1/8 ma le Leggi regionali per il recupero dei sottotetti hanno valori molto diversi, in alcuni casi si arriva a 1/16.

Alcuni Comuni possono inoltre prevedere ulteriori vincoli proprio nei centri storici, non solo per quanto riguarda le altezze ma anche per altre caratteristiche (materiali, colori, ecc).

I permessi per ristrutturare una mansarda in centro storico

Una volta appurato il tipo di intervento da fare, dovrai presentare un permesso di costruire.

I principali sono:

• Permesso di Costruire: è richiesto per un tipo di ristrutturazione edilizia “pesante” che porti ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comporti modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, o, in zone omogenee A (centri storici), che comporti cambiamento della destinazione d’uso.
  
• La Scia è richiesta in casi di Demolizione, ma la SCIA con modifica della sagoma non si applica in centri storici (art. 23/bis comma 4). Nel DL Semplificazioni del 2020 è stato richiesto maggiore rigore per gli immobili sottoposti a particolari vincoli previsti dal codice dei beni culturali. In questi casi non solo non sono ammessi aumenti di volumetria ma è richiesto il mantenimento delle caratteristiche tipologiche originarie. Negli immobili dei centri storici le deroghe sono ammesse solo se previste da leggi regionali o da strumenti urbanistici (non tutte le case in centro storico sono di interesse e vincolate, possono esservi anche immobili di scarso pregio che possono essere addirittura demoliti e ricostruiti).

Essendo la ristrutturazione in centro storico e relativi permessi una materia molto delicata, ti consigliamo vivamente di ricorrere alla consulenza di un professionista esperto.

Se vuoi ristrutturare un sottotetto in centro devi fare attenzione ad altezze medie, minime, luminosità. Il Comune può concedere l’apertura di nuove finestre, ma spesso ci sono vincoli su forme, colori, dimensioni e materiali.

Come aggiungere una finestra nella mansarda in centro

Per rendere abitabile un sottotetto è necessario che tu rispetti una certa luminosità stabilita da norme nazionali e regionali. Come abbiamo precedentemente accennato, esistono parametri stabiliti dalle Leggi regionali per il recupero dei sottotetti che regolano il Rapporto aeroilluminante e il Fattore Medio di Luce diurna. Per raggiungere la luminosità richiesta dalle norme regionali, è possibile che tu debba aggiungere finestre per tetti al tuo sottotetto (ovviamente dopo aver verificato che ciò è consentito nel tuo caso specifico).

Norme paesaggistiche a livello locale possono consentire l’apertura di una finestra nei centri storici, ma molto probabilmente con vincoli su forma, colori, materiali e le dimensioni.

Finestra per tetti realizzate in aree vincolate senza autorizzazione paesaggistica

Puoi aprire o modificare finestre senza l’autorizzazione paesaggistica solo se si tratta di “interventi sui prospetti o sulle coperture degli edifici” purché:

• eseguiti nel rispetto degli eventuali piani del colore vigenti nel comune
• eseguiti nel rispetto delle caratteristiche architettoniche, morfo-tipologiche, dei materiali e delle finiture esistenti, quali la realizzazione o la modifica di aperture esterne o di finestre a tetto
• tali interventi non interessino i beni vincolati ai sensi del Codice, art. 136 limitatamente agli immobili di interesse storico-architettonico o storico-testimoniale, ivi compresa l’edilizia rurale tradizionale, isolati o ricompresi nei centri o nuclei storici.

Finestre per tetti in aree vincolate con autorizzazione paesaggistica

Secondo il DPR 31 del 2017, è richiesta un’autorizzazione paesaggistica semplificata se i tuoi lavori rientrano in uno di questi due casi:

• quando riguardano beni vincolati ai sensi del Codice, art. 136 limitatamente agli immobili di interesse storico‐architettonico o storico‐testimoniale, ivi compresa l’edilizia rurale tradizionale, isolati o ricompresi nei centri o nuclei storici, purché tali interventi siano eseguiti nel rispetto delle caratteristiche architettoniche, morfo‐tipologiche, dei materiali e delle finiture esistenti
• interventi sulle coperture, diversi da quelli di cui alla voce B.2, comportanti alterazione dell’aspetto esteriore degli edifici mediante modifica delle caratteristiche architettoniche, morfo‐tipologiche, dei materiali o delle finiture esistenti, quali la realizzazione di finestre a tetto.

In questo caso l’iter procedurale per ottenere l’autorizzazione è diventato più semplice e veloce.

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