Se vivi in una mansarda, hai già una posizione privilegiata, in alto, ma la luce naturale potrebbe non essere sufficiente. Aprire una nuova finestra per tetti è la soluzione ideale, che ha molti vantaggi: non solo aumenta la luminosità, ma aiuta la ventilazione creando l’effetto camino (quel fenomeno per cui una massa di aria più calda e meno densa, quindi più leggera, sale verso l’alto lasciando, in basso, l’aria più fredda), rende otticamente più ampio l’appartamento, aumenta il suo valore commerciale. Prima di iniziare i lavori, però, devi informarti sulle norme che dovrai rispettare.
Regolamento condominiale e apertura finestre sul tetto della propria mansarda
La normativa a livello nazionale, come approfondiremo nei successivi paragrafi, è piuttosto permissiva nel concedere di realizzare nuove finestre nelle mansarde in condominio. Bisogna però fare attenzione al regolamento condominiale: esso infatti può imporre limiti più rigorosi di quelli stabiliti dalla legge italiana.
Sono considerate legittime eventuali clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale che introducano restrizioni alle facoltà di modificare la struttura dell’appartamento privato, come la copertura del tetto al fine di creare una apertura di lucernai, abbaini o terrazzi.
In parole più semplici, se nel regolamento condominiale è vietata l’apertura delle finestre, purtroppo non potrai fare questo tipo di intervento. In tutti gli altri casi, devi fare riferimento alle normative e sentenze dei prossimi paragrafi.
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Affidati a un Consulente VELUXApertura di una finestra sul tetto condominiale: la norma nazionale
Aperture di finestre, Codice Civile e Cassazione
Secondo l’art.1102 del Codice Civile, il proprietario dell’ultimo piano può aprire, a proprie spese, una finestra sul tetto condominiale per far entrare luce ed aria ai locali di sua proprietà.
Esiste inoltre una sentenza storica della Corte di Cassazione, la n. 1498 del 1998, che riconosce ad un condomino il diritto ad intervenire sulla struttura dello stesso tetto comune, modificando la conformazione anche in modo significativo, mediante l’apertura di abbaini e lucernari con strutture stabili.
La storica sentenza stabilisce che: “Il condomino proprietario del piano sottostante al tetto comune può aprire su esso abbaini e finestre per dare aria e luce alla sua proprietà, purché le opere siano a regola d’arte e non ne pregiudichino la funzione di copertura, né ledano i diritti degli altri condomini sul medesimo”
In una successiva sentenza, la n.17099 del 2007, la Cassazione ha inoltre aggiunto: “Le modifiche alle parti comuni dell’edificio (contemplate dall’art. 1102 c.c., comma 1) possono essere apportate dal singolo condomino nel proprio interesse ed a proprie spese al fine di conseguire un’utilità maggiore e più intensa: sempre che non alterino la normale destinazione della cosa comune e non ne impediscano l’altrui pari uso” .
Apertura finestre e distanze
Il Codice Civile stabilisce una distanza di almeno tre metri tra le costruzioni ed il limite minimo di un metro e mezzo per l’apertura di luci o di vedute dirette sul fondo del vicino, a meno che tra le due proprietà non vi sia una via pubblica.
In dettaglio, il Codice Civile, all’art. 905 dichiara che “non si possono aprire vedute (aperture che permettono il passaggio di luce ed aria e consentono di affacciarsi) dirette verso il fondo chiuso o non chiuso e neppure sopra il tetto del vicino, se tra il fondo di questo e la faccia esteriore del muro in cui si aprono le vedute dirette non vi è la distanza di un metro e mezzo. Non si possono costruire balconi o altri sporti, terrazze, lastrici solari e simili, muniti di parapetto che permetta di affacciarsi sul fondo del vicino, se non vi è la distanza di un metro e mezzo tra questo fondo e la linea esteriore di dette opere. Il divieto cessa allorquando tra i due fondi vicini vi è una via pubblica”.
Devi inoltre verificare i regolamenti comunali, che possono prevedere distanze maggiori, ma non minori.
Apertura finestre in condomini vincolati
Nel caso in cui nel tuo condominio vi siano dei vincoli ambientali, paesaggistici o culturali, prima di dare inizio ai lavori, devi ottenere il nulla osta dagli organi preposti (Soprintendenza o altro ente di riferimento). Dovrai richiedere un parere preventivo e aspettare l’approvazione, che avviene solitamente nell’arco di due mesi. Nel caso in cui tu possa aprire la finestra anche su immobile vincolato, l’iter è stato notevolmente semplificato e velocizzato.
L’apertura delle finestre è prevista dal Codice Civile, devi inoltre rispettare altre norme come la eventuale presenza di vincoli e le distanze minime dai vicini, inoltre devi verificare che il regolamento condominiale non vieti questo tipo di intervento.
I permessi per aprire una nuova finestra condominiale
Una volta che hai verificato (meglio se con l’aiuto di un professionista) che puoi aprire una o più finestre sulla tua mansarda condominiale, finalmente puoi presentare il permesso in Comune per iniziare i lavori. Il documento varia a seconda del tipo di lavoro che farai.
Scia per apertura finestra per tetti
Di solito l’installazione di una finestra rientra nelle opere di manutenzione straordinaria per cui devi presentare al tuo Comune di residenza una SCIA, la Segnalazione Certificata di Inizio attività, .
In questa categoria sono comprese le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici e per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici. L’importante è che questi lavori non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso (altrimenti si passa al permesso del prossimo paragrafo).
Nel caso tu dovessi aprire più finestre, dovresti chiedere al Comune un parere preventivo alla Commissione edilizia.
Permesso di costruire per apertura lucernario
Se l’intervento di ristrutturazione della tua mansarda in condominio, all’interno del quale vuoi fare l’apertura di nuove finestre, porta alla creazione di nuove unità immobiliari (ad esempio un nuovo appartamento in mansarda), modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici, devi presentare il Permesso di Costruire.
