Se hai a disposizione una casa con un soffitto particolarmente alto, puoi pensare di realizzare un soppalco, una soluzione abitabile molto bella esteticamente, ma attenzione, come tutte le modifiche strutturali di una certa rilevanza, richiede di rispettare una serie di normative. Ecco le principali norme da rispettare e un caso di studio che ha fatto giurisprudenza.
Le altezze minime per realizzare un soppalco
A livello nazionale, vige il D.M. 5 Luglio 1975 che stabilisce un’altezza minima per i locali abitabili pari a 2,70 metri che scende a 2,40 metri in caso di bagni, ripostigli, corridoi o disimpegni.
Secondo tale decreto, possono essere soppalcati solo i locali con altezza complessiva, tra pavimento e soffitto, entro questi limiti d’altezza. Per fortuna, in molti casi, sono ammesse anche altezze inferiori, ad esempio in alcuni centri storici, in comuni montani o che si trovano oltre una certa altitudine.
Le normative locali (regionali e comunali) stabiliscono, oltre alle altezze minime inferiori alla norma nazionale, anche:
- quanta porzione del locale può essere soppalcata (di solito non più di 1/3 della superficie del locale, con eccezioni che arrivano fino al 50%)
- quando il soppalco può essere chiuso o deve essere lasciato aperto verso il locale su cui affaccia
- la superficie minima finestrata sul soppalco che in genere non è inferiore a 1/8 della superficie del soppalco stesso (e che può variare se il soppalco è aperto e riceve luce dal locale sottostante)
- l’altezza del parapetto, nel caso di soppalchi che si affacciano sul locale sottostante, che generalmente non deve essere inferiore a 1,10 metri.
Essendo le normative molto variabili da zona a zona, ti consigliamo di chiedere all’ufficio tecnico del Comune quali sono le altezze minime che dovrà rispettare il tuo futuro soppalco.
Ristruttura il sottotetto e risparmia grazie agli incentivi fiscali 50%
Scopri come funziona la detrazione del 50% per le ristrutturazioni, quali lavori sono previsti e come richiederla
Scarica subito la guida al Bonus ristrutturazioniSoppalco e permesso di costruire: un caso di studio
Per quanto riguarda i permessi di costruire richiesti per realizzare un soppalco, principalmente ci sono due titoli edilizi tra cui scegliere, ma quando può essere usata la SCIA e quando invece il soppalco integra una ristrutturazione edilizia che richiede il Permesso di costruire?
Il dubbio viene chiarito dal Consiglio di Stato nella recente sentenza 4320/2023 dello scorso 28 aprile, relativa al ricorso di un privato contro l’ordinanza di demolizione di un soppalco «occupante una superficie di mq. 20,00 impostato a mt. 1,90 dal calpestio e mt. 2,10 dalla copertura», per il quale non era stato richiesto il Permesso di costruire.
Secondo il privato che ha fatto il ricorso, il soppalco era di piccole dimensioni e non avrebbe comportato incrementi volumetrici e di superficie, oltre che alterazioni della sagoma e dei prospetti dell’edificio e pregiudizi alla statica della struttura.
Il ricorrente ribadiva la funzione non abitativa del soppalco e la sua destinazione a uso deposito-ripostiglio. Secondo la difesa, il soppalco poteva essere ricondotto non all’ipotesi della ristrutturazione edilizia (che richiede il Permesso di costruire) ma l’opera interna, soggetta a SCIA, ai sensi dell’art. 2 della legge regionale della Campania n. 19 del 2001.
Se un soppalco non ha il WC può essere considerato ad uso deposito magazzino, ma se ha un bagno, diventa una superficie utile residenziale, e per i lavori di realizzazione richiede un Permesso di costruire.
Se un soppalco ha il WC si crea una superficie utile residenziale
Il Consiglio di Stato ha smontato le tesi difensive, confermando la sentenza di primo grado che considerava legittimo l’ordine di demolizione: anche la prima sentenza era fondata sulle caratteristiche e sulla consistenza del soppalco abusivo, avente la già descritta dimensione di 20 metri quadri e posto a metri 1,90 dal calpestio e 2,10 dalla copertura, ma con annesso un WC.
Questi elementi strutturali, soprattutto quello del bagno, depongono in modo univoco per la destinazione funzionale dell’opera ad esigenze abitative e non di deposito / magazzino, come affermato dal privato che ha fatto ricorso. Per questo motivo il Consiglio ha confermato l’ipotesi della creazione di superficie utile residenziale attraverso un intervento qualificabile come ristrutturazione edilizia, la cui realizzazione, in assenza di relativo titolo edilizio, legittima l’ordine di demolizione, ai sensi dell’art. 33 del Testo Unico Edilizia. In sostanza, in assenza di Permesso di costruire, si trattava di soppalco abitativo abusivo.
Per non incorrere in questi spiacevoli inconvenienti, prima di iniziare i lavori di realizzazione di un soppalco, è sempre bene farsi consigliare da un tecnico esperto che garantirà la riuscita di un soppalco perfetto dal punto di vista estetico, normativo e strutturale.
.
Copia il link e condividi Link copiato!
