Da sottotetto a mansarda abitabile con cambio d’uso: quali permessi servono?

Quale permesso di costruire serve per il cambio destinazione d’uso da sottotetto a mansarda: la SCIA, la SCIA alternativa al permesso di costruire o il permesso di costruire?

A rispondere a questa domanda, recentemente, è stato il Tribunale Amministrativo Regionale per la Liguria, con la sentenza n. 341/2021.

Nel caso che ha fatto giurisprudenza, un Comune ligure ha dichiarato irricevibile una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) presentata per la realizzazione di lavori che hanno cambiato la destinazione d’uso, da locale di sgombero a mansarda residenziale, di un sottotetto in Zona A (centro storico), bloccando il proseguimento dei lavori.

Secondo il Comune, gli interventi di ristrutturazione edilizia che comportino mutamenti di destinazione d’uso, realizzati in zona A, in base al DPR n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), sarebbero subordinati a permesso di costruire. Il ricorrente, invece, sosteneva che l’intervento fosse un “restauro e risanamento conservativo” assoggettata alla disciplina dell’art. 22 del Testo Unico Edilizia che richiede, per gli interventi più leggeri di “restauro e risanamento conservativo”, la presentazione di una SCIA, che aveva poi effettivamente presentato.

I permessi dipendono dal tipo di lavori

Come spiegato dal TAR, il contenzioso è nato per le diverse interpretazioni dell’intervento come restauro e risanamento conservativo o come ristrutturazione edilizia.

Per capire la sentenza, approfondiamo il DPR n. 380/2001:

• gli interventi di restauro e di risanamento conservativo sono gli interventi edilizi “leggeri” rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano anche il mutamento delle destinazioni d’uso purché con tali elementi compatibili, nonché conformi a quelle previste dallo strumento urbanistico generale e dai relativi piani attuativi. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei
• gli interventi di ristrutturazione edilizia, sono lavori rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti.

Il restauro e risanamento è un lavoro più “leggero” e richiede la Scia, la ristrutturazione comporta una trasformazione più pesante e richiede un Permesso oppure la Scia alternativa al permesso.

Il caso oggetto della sentenza

Nel caso oggetto della sentenza, dalla documentazione prodotta e dalla SCIA presentata si comprende che il lavoro comportava l’inserimento degli impianti (idrico, elettrico, etc.) richiesti dalle nuove esigenze abitative (mansarda abitabile al posto di sottotetto deposito), ma anche una modifica interna degli elementi strutturali dell’organismo edilizio, con l’inserimento (non il solo rinnovo) di pareti divisorie ed una nuova distribuzione interna.

Si trattava, quindi, di una vera e propria ristrutturazione edilizia e non di un semplice restauro e risanamento conservativo. Aspetto confermato anche dalla normativa locale, la Legge della Regione Liguria 6 agosto 2001, n. 24 (recupero ai fini abitativi dei sottotetti esistenti), la quale precisa, all’art. 2 comma 7, che “gli interventi di recupero dei sottotetti sono soggetti alla corresponsione del contributo di costruzione previsto per gli interventi di ristrutturazione edilizia oppure di nuova costruzione ai sensi della legge regionale 7 aprile 1995, n. 25”, e ciò anche quando non comportino modifiche nella sagoma dell’edificio.

La risoluzione del caso con la Scia alternativa

Il TAR ha concluso che si trattava di un intervento di ristrutturazione edilizia con il cambiamento di destinazione d’uso di un immobile compreso nella zona omogenea A, che richiedeva:

• permesso di costruire (art. 10, comma 1, lett. c del DPR n. 380/2001);
• SCIA alternativa al permesso di costruire (art. 23 del DPR n. 380/2001) conosciuta anche come “Super SCIA“.

In conclusione, secondo il TAR il ricorrente avrebbe potuto presentare o la SCIA alternativa (e non la normale SCIA) oppure il permesso di costruire vero e proprio, come richiesto dal Comune. Ricordiamo che per le zone A, centri storici, ci sono spesso norme leggermente diverse rispetto alle altre zone. Essendo la materia delicata, prima di procedere con i lavori di ristrutturazione del tuo sottotetto, ti consigliamo di avvalerti della consulenza di un professionista esperto.