Generalmente il sottotetto di un condominio, se non appartenente a specifici proprietari, secondo l’articolo 1117 c.c. è di uso comune, sia esso vuoto o destinato ad usi definiti, come ad esempio lo stenditoio condominiale.
Caratteristiche del sottotetto per essere proprietà del condominio
Se il sottotetto ha dimensioni e caratteristiche tali da poter essere impiegato come vano autonomo (ad esempio come deposito o stenditoio) – anche se poi concretamente non viene utilizzato per tali usi – non può essere considerato di proprietà del condomino dell’ultimo piano quando dall’atto di acquisto risulti la sola compravendita dell’unità immobiliare senza alcun riferimento al sottotetto.
Ad esempio il sottotetto è di uso comune se:
- è in comunicazione diretta con il vano scale comune, e collega allo stenditoio condominiale
- è dotato di un lucernario per l’unico accesso al tetto comune
- nel sottotetto passano le tubazioni dei servizi condominiali che possono avere bisogno di manutenzione.
In tali ipotesi il sottotetto deve considerarsi di proprietà comune, in quanto destinato all’uso comune di tutti i condomini.
Qualora il sottotetto non rientri in questa casistica e sia un vano destinato esclusivamente a servire da protezione dell’appartamento dell’ultimo piano, avendo solo funzione isolante, generalmente ne costituisce pertinenza e deve considerarsi di proprietà esclusiva del proprietario dell’appartamento posto all’ultimo piano.
Caratteristiche del sottotetto per essere proprietà dell’appartamento all’ultimo piano
Se il sottotetto assolve solo una funzione isolante del piano più elevato del fabbricato, proteggendolo dal caldo e dal freddo mediante la creazione di una camera d’aria, allora si considera una pertinenza di quest’ultimo, essendo il sottotetto collegato strutturalmente e in modo duraturo all’appartamento sottostante.
Se dal titolo (contratto d’acquisto e/o regolamento del condominio) non risulta che il sottotetto sia di proprietà comune di tutti i condomini, tale parte può essere ceduta unitamente all’ultimo appartamento in alto, il cui titolare ne potrà così vantare la proprietà esclusiva.
In sostanza, il sottotetto può considerarsi pertinenza solo quando abbia le caratteristiche del cosiddetto “palco morto”, ossia di un’intercapedine di isolamento (si tratta tecnicamente di un vano sprovvisto di solaio idoneo a sopportare il peso di persone e cose e destinato essenzialmente a preservare l’ultimo piano dell’edificio dagli agenti atmosferici).
Pertinenza del condominio
Se i titoli (cioè il contratto d’acquisto e/o regolamento condominiale contrattuale) parlano chiaro, non c’è funzione che tenga: il sottotetto è da ritenersi di proprietà di chi è indicato nel contratto, indica la Cassazione nella sentenza n. 19094 del 10 settembre 2014.
Qualora il sottotetto fosse di pertinenza del condominio, sarebbe necessario richiedere l’autorizzazione ai condomini, secondo il regolamento condominiale, per acquistare e trasformare il sottotetto in abitazione, qualora ve ne fossero i presupposti di legge. Il frazionamento a scopi abitativi del sottotetto è comunque genericamente difficile da ottenere, sia a livello condominiale, sia a livello amministrativo.
Poiché la casistica sulle varie tipologie di sottotetti condominiali è molto ampia, è consigliabile rivolgersi a un legale per verificare l’eventuale possibilità di accorpare la porzione di sottotetto alla propria abitazione.
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