L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato la guida aggiornata per l’acquisto della casa in cui vi sono spiegazioni aggiornate ed esempi pratici delle leggi e regole da seguire quando si compra una casa. Il fine è quello di avere sotto mano tutti i possibili benefici previsti dalla legge italiana.
La guida, relativa sia alle compravendite tra privati sia a quelle tra imprese e privati, vuole fornire informazioni utili alle persone fisiche che intendono acquistare un immobile.
Cosa fare prima dell’acquisto di una casa
Prima di procedere all’acquisto di una casa, è opportuno ottenere più informazioni possibili sull’immobile. Bisogna verificare la situazione catastale e ipotecaria del bene.
L’Agenzia mette a disposizione dei cittadini servizi come l’ispezione ipotecaria che consente di individuare il proprietario dell’immobile e di controllare:
- se ci sono ipoteche
- se ci sono pendenze, anche giudiziarie.
L’ispezione può essere richiesta presso gli uffici provinciali – Territorio oppure online. Il servizio è gratis se viene richiesto per i beni immobili dei quali il richiedente risulta titolare, anche in parte, del diritto di proprietà o di altri diritti reali di godimento (ispezione ipotecaria personale); rientrano nella consultazione gratuita le ipoteche “contro”, mentre sono escluse le ipoteche “a favore”.
L’opzione del contratto preliminare
Una volta accertato che l’immobile è libero da vincoli, si può procedere alla stipula del contratto preliminare, un accordo tra venditore e compratore che si impegnano reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita. Il contratto preliminare deve essere redatto in forma scritta (scrittura privata, scrittura privata autenticata o atto pubblico) e deve essere registrato entro 20 giorni dalla sottoscrizione, pagando l’imposta di registro di 200 euro, oltre all’imposta di bollo.
Il calcolo delle imposte
Quando si compra una casa, le imposte da pagare variano a seconda che il venditore sia un privato o un’impresa e l’acquisto venga effettuato in presenza o meno dei benefici “prima casa”.
Se il venditore è un privato o un’impresa, con vendita esente da Iva, l’acquirente dovrà pagare l’imposta di registro nella misura proporzionale del 9%, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale nella misura fissa di 50 euro.
In caso contrario, chi acquista sarà tenuto a versare l’Iva al 10% cui si aggiungono le imposte di registro, ipotecaria e catastale, ciascuna per l’importo di 200 euro.
Le agevolazioni “prima casa”
La guida illustra poi i requisiti per accedere al beneficio legato all’acquisto della prima casa.
Nel caso del venditore privato o dell’impresa esente da Iva, saranno dovute:
- l’imposta di registro proporzionale nella misura del 2%
- l’imposta ipotecaria
- quella catastale nella misura fissa di 50 euro.
Se la vendita è soggetta ad Iva, sono dovute:
- l’imposta di registro
- quella ipotecaria
- quella catastale nella misura fissa di 200 euro, oltre all’Iva ridotta al 4%.
La guida ricorda che le agevolazioni “prima casa” non sono ammesse, invece, per l’acquisto di immobili di lusso appartenenti alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).
Quando si ha già una prima casa
Anche il contribuente che è già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa può avvalersi del beneficio fiscale, a condizione però che la casa posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto. Se questo non avviene, si perdono le agevolazioni usufruite per l’acquisto del nuovo immobile e, oltre alla maggiori imposte e ai relativi interessi, si dovrà pagare una sanzione del 30%. Inoltre, chi vende l’abitazione acquistata con le agevolazioni ed entro un anno ne compra un’altra in presenza delle condizioni per usufruire dei benefici “prima casa”, ha diritto a un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’Iva pagata per il primo acquisto agevolato.
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