I notai, nell’incontro tenutosi a Milano dal Consiglio Notarile nell’ambito dell’iniziativa “Comprar Casa senza rischi”, hanno dato preziosi consigli in merito alle tasse sulla casa: dalle novità introdotte dalla Legge di Stabilità 2015 all’agevolazione sulla prima casa ai benefici fiscali per chi vuole investire nel mattone.
Il momento economicamente più importante per le famiglie italiane è generalmente legato all’acquisto di una casa, soprattutto se è la prima. E’ fondamentale conoscere quali e quanti saranno i costi accessori all’acquisto dell’immobile (oltre all’eventuale rata del mutuo). Tra i tanti costi accessori vi sono:
- la provvigione dell’agente immobiliare
- il costo del trasloco
- gli oneri di una eventuale ristrutturazione
- le spese accessorie al contratto di mutuo
- il costo del notaio (che è obbligato per legge a fornire un preventivo dei suoi onorari)
- le tasse sulla casa
- le imposte dovute per l’acquisto.
I notai suggeriscono che quando si decide di acquistare casa è importante affidarsi fin da subito ad un professionista che possa:
- effettuare immediatamente tutte le verifiche che servono a rendere sicuro l’acquisto
- controllare se si ha la possibilità di usufruire dei benefici fiscali per la prima casa
- quantificare le imposte che dovranno essere versate prima per il preliminare e quindi per l’acquisto di casa.
Al notaio si potrà chiedere un preventivo per oneri fiscali, spese, onorario e Iva, sia per l’atto di acquisto, sia per l’eventuale mutuo, al fine di avere un quadro sufficientemente chiaro delle spese complessive. In questa fase la consulenza notarile serve anche per verificare la possibilità di utilizzare agevolazioni, crediti d’imposta e, più in generale, di stipulare l’atto con il maggiore risparmio fiscale realizzabile in base alle numerose leggi.
Il notaio è inoltre in grado di comunicare la rendita catastale, che viene presa a base per determinare l’ammontare delle tasse sulla casa che graveranno l’immobile anno per anno (ad esempio TASI e IMU).
Il sistema fiscale italiano, anche per chi acquista casa – come sottolineano gli stessi notai – presenta delle illogicità.
Ecco un esempio: è possibile acquistare un’abitazione al prezzo di 400.000 euro a fronte di un valore catastale di 100.000 euro. Se si compra questa casa da un soggetto privato e si possiedono tutti i requisiti per ottenere i benefici “prima casa” si pagherà il 2% del valore catastale, insieme a 100 euro per le imposte ipocatastali e altri tributi. Se si compra sempre da un privato ma non si possiedono i requisiti per ottenere i benefici “prima casa” si pagherà il 9% del valore catastale (a cui vanno aggiunte 100 euro per le imposte apocatastasi e altri tributi). Al contrario se si compra da un’impresa di costruzione le percentuali salgono, rispettivamente, al 4% ed al 10% e, si calcolano non sulla rendita catastale ma sul prezzo. A ciò si devono aggiungere altri 600 euro per imposte fisse di registro, trascrizione e voltura, oltre ai soliti tributi. Ciò significa che per la stessa casa e pagata al medesimo prezzo, gli oneri fiscali possono variare da 2.100 a 40.600 euro.
Il consiglio principale è quindi di verificare fin da subito con l’ausilio del notaio quanto si deve pagare al fisco, così facendo si potranno fare le opportune valutazioni e sapere con certezza se il costo totale della casa è alla propria portata.
I notai hanno infine fornito 5 consigli per chi sta comprando casa:
1 – chi decide di accendere un mutuo per l’acquisto della casa deve valutare attentamente le molte possibilità che vengono offerte: tasso fisso o variabile, commissioni d’istruttoria, spese d’incasso rata, possibilità di sospendere il pagamento in presenza di determinate circostanze, necessità di stipulare polizze assicurative
2 – prima di sottoscrivere il preliminare verificare l’esistenza di ipoteche e altre passività che gravano l’immobile: se sono presenti, si potrà comunque procedere all’acquisto, ma vi sono una serie di cautele da adottare per arrivare a liberare il bene. Da verificare, anche con l’amministratore del condominio, l’avvenuto pagamento delle spese condominiali e la presenza di lavori straordinari deliberati e non ancora eseguiti.
3 – considerare l’opportunità di stipulare anche il contratto preliminare (chiamato comunemente “compromesso”) con atto notarile, che viene registrato e trascritto: è una cautela che può rivelarsi preziosa perché, dal momento della trascrizione, il preliminare mette al sicuro da eventuali successive pretese di terzi sull’immobile (ipoteche, sequestri, pignoramenti). Il costo è limitato e le imposte vengono recuperate al momento del successivo atto notarile di trasferimento.
4 – effettuare verifiche di carattere tecnico come l’efficienza energetica dell’immobile, la conformità degli impianti alla normativa di sicurezza (non è vietato acquistare un immobile con impianti non a norma, con l’acquirente che si fa carico dell’adeguamento ma questo comporta spese ulteriori delle quali si dovrà tenere conto nel calcolo dei costi totali della casa), la regolarità urbanistica dell’immobile, cioè la conformità alle licenze, concessioni, autorizzazioni edilizie a suo tempo rilasciate. Se ci sono dubbi sulla presenza di eventuali abusi, il notaio consiglierà di far intervenire un professionista per svolgere degli accertamenti e redigere una perizia.
5 – decidere con attenzione se trasferire a vantaggio dell’acquirente, oppure mantenere in capo al venditore, le detrazioni fiscali conseguenti a eventuali lavori eseguiti: nonostante si tratta d’importi che vanno spalmati su più anni, non sono esigui.
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